Договір пайової участі у ЖБК

Серед усієї різноманітності схем по купівлі житла у новобудові одна з тих, що заслуговує на увагу і відзначається у порівнянні з іншими відносно невеликим ризиком це – договір пайової участі у Житлово-будівельному кооперативі (ЖБК).

Законодавство про житлово-будівельний кооператив

Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) – спосіб купівлі житла у новобудові, який має глибоке коріння. Ця схема була поширена ще за радянського союзу, через що здобула довіру від суспільства, оскільки, на той час, усі ЖБК ретельно перевірялися органами державної влади.

Потрібно враховувати, що час минає та ринкова економіка вносить свої корективи. У сучасному українському законодавстві відносини у правовому полі ЖБК значно лібералізованіші та віддані на саморегуляцію.

У статті 4 Закону України “Про інвестиційну діяльність” встановлено, що інвестування та фінансування у об’єкти будівництва житлового призначення, де використовуються недержавні кошти може здійснюватися виключно через:

  • фонди фінансування будівництва
  • фонди операцій з нерухомістю
  • інститути спільного інвестування
  • шляхом емісії цільвих облігацій підприємства

У даному переліку відсутня можливість інвестування у будівництво шляхом участі у житлово-будівельному кооперативі. Проте, варто звернути увагу, на те, що інші способи фінансування будівництва можуть визначатися законами. Відтак, в Україні діє закон “Про кооперацію” в якому визначено правовий статус та правовідносини, що пов’язані з діяльністю житлово-будівних кооперативів. Крім того, ЖБК згадуються і у Цивільному та Господарському кодексах України.

У Правилах утримання житлових будинків та прибудинкових територій вказується, що житлово-будівельним кооперативом слід вважати юридичну особу, котра утворена фізичними/юридичними особами, що добровільно об’єдналися на основі своїх майнових пайових внесків і беруть участь у реконструкції або будівництві житлових будинків.

Житлово-будівельний кооперативДля того, аби вступити у кооператив, відповідно до статтей 10, 11 Закону України “Про кооперацію” потрібно написати письмову заяву про вступ та внести пай у кооператив, у визначений строк. У договорі пайової участі у ЖБК часто зустрічається формулювання про те, що цей договір і є заявою. Після цього, ЖБК приймає рішення, яким затверджує членство у відповідному кооперативі і кооператив ставить Вас на облік своїх членів.

Членство у ЖБК буває повноправним та асоційованим. Як правило, повноправними членами ЖБК є особи, що заснували кооператив, оскільки лише повноправні члени можуть здійснювати керівництво таким кооперативом. Вас, як клієнта, буде прийнято асоційованим членом.

Найближчим часом ми підготуємо статтю в якій порівняємо права члена (учасника) кооперативу та права асоційованого члена (учасника) кооперативу.

На етапі укладення договору Ви стаєте інвестором, котрий інвестує у ЖБК, та укладаєте договір пайової участі у Житлово-будівельному кооперативі. Розмір паю, що Ви вносите дорівнює ціні квартири.

Цивільний Кодекс України у 384 статті передбачає, що будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Ви, як член цього кооперативу маєте право володіти і користуватися відповідною квартирою, яка належить житлово-будівельному кооперативі.

Для того, аби після здання об’єкта в експлуатацію Вам оформити право власності на квартиру, потрібено дозвіл кооперативу не лише на право користування й володіння, а й на розпорядження.

Член ЖБК має право стати власником квартири лише у разі викупу цієї квартири у ЖБК. Тобто, потрібно вносити частку за пай, а потім ще й платити за квартиру. Але на практиці це відбувається у дещо іншому форматі. Викуп квартири здійснюється за допомогою договору міни, або . Ви віддаєте ЖБК майнове право паю, а кооператив передає Вам житло.

Договір пайової участі у ЖБК

Аспектом, на який варто звернути увагу, є те, що забудовники у договорах про участь у житлово-будівельному кооперативі часто зазначають як умову, передачу квартири члену ЖБК (тобто Вам) без оформлення такої на ЖБК. Фактично, має місце пряма передача майна від забудовника покупцю, який і стає первинним власником квартири. Ця умова суперечить цивільному законодавству. Договір з такою умовою є незаконним та може бути скасовано у судовому порядку. Такими тонкощами часто зловживають недобросовісні забудовники. Тобто, формально укладається одна угода, але по суті, юридичні наслідки настають зовсім інші.

Договір пайової участі у Житлово-будівельному кооперативіФактично, укладається інвестиційний договір, а як вже описувалося вище, у Законі України “Про інвестиційну діяльність” є вичерпний перелік договорів, які можна укладати для інвестування в будівництво. Якщо договір суперечить закону – його можуть оспорити зацікавлені особи, до прикладу ЖБК, і особа покупець втратить свій об’єкт інвестування.

Крім того, тут є і податкова пастка, якої не уникнути. Згідно договору, де майно безпосередньо передається покупцеві створюється ситуація, коли Ви, як покупець, купуєте пай, а квартиру вам дають безоплатно. Тобто, вважається що квартира – це дохід фізичної особи. Всі доходи набуті фізичною особою –  підлягають оподаткуванню і це спричинить Вам додаткових витрат.

Житлово-будівельний кооператив є юридичною особою. Юридичні особи мають право залучати кредитні кошти. Часто трапляються ситуації, коли пайових внесків виявилося недостатньо внаслідок прорахунків чи розкрадання і житлово-будівельний кооператив бере кредит. ЖБК несе відповідальність перед кредиторами усім своїм майном. В цьому випадку, в разі неможливості вчасно повернути кошти банку, кредитна установа має право звернути стягнення на будинок, споруджений за кошти інвестицій членів ЖБК. У таких ситуаціях покупці-пайовики можуть втратити з незалежних від них причин свої кошти.

Управління житлово-будівельним кооперативом

Управління ЖБК здійснюється загальними зборами та правлінням. Право голосу на загальних зборах мають лише повні члени правління. Ви, як покупець-інвестор, стаєте асоційованим членом. Це означає, що Ви не берете участь в управлінні справами ЖБК.

Загальні збори членів кооперативу можуть без відома та згоди асоційованих членів ухвалювати будь-яке рішення стосовно ЖБК:

  • продаж майна ЖБК третім особам
  • передача майна в іпотеку тощо.

Ухвалення будь-якого з перелічених рішень не буде суперечити законодавству України. Тобто, створюється ціла низка додаткових ризиків для покупців кварити у новобудові. На жаль, ні законодавчих, ні будь-яких інших механізмів, котрі б дозволили звести нанівець цю категорію ризиків не існує.

Також неприємним моментом є і те, що ЖБК може здіснити подвійний продаж квартири. Після того, коли Ви вступили в ЖБК укладається договір з кооперативом про внесення паю, який по суті, і буде тим документом, котрий закріплює Ваше право на конкретну квартиру. Облізк зарезервованих квартир ведеться ЖБК самостійно.

Правовий аналіз схеми купівлі житла в новобудові за допомогою створення житлово-будівельного кооперативу, як схеми купівлі житла демонструє свою складність для сприйняття і наявністю численної кількості ризиків.

Замовити консультацію

About Олександр Кульчицький