Попередній договір купівлі квартири

Попередній договір купівлі квартири чи іншої нерухомості є ненадійним способом захисту прав покупця, оскільки несе в собі дуже багато ризиків. Ризики втратити кошти при укладенні попереднього договору купівлі-продажу нерухомості є значно більшими ніж такі ризики при укладенні договорів щодо участі у фонді фінансування будівництва, або при укладенні договорів про вступ до житово-будівельного кооперативу.

Ризики при укладенні попереднього договору купівлі-продажу нерухомості (квартири) в забудовника (первинний ринок).

1. Ризик зміни об’єкта договору купівлі-продажу.

За попереднім договором сторони зобов’язуються в майбутньому, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (так званий – Основний договір) на умовах, в порядку та строки, визначених попереднім договором.
У попередньому договорі вказуються характеристики квартири, щодо якої має бути укладено основний договір. Зокрема, вказується номер будинку, номер квартири та її площа.

Ризик при купівлі квартири в забудовника полягає в тому, що після будівництва будинку – квартири з таким номером чи площею може не виявитись у даному будинку, можуть змнитись й інші характеристики квартири. У такому разі, доводити, яку саме квартиру Ви збирались придбати потрібно буде саме Вам.

2. Ризик укладення декількох попередніх договорів на одну квартиру.

При укладенні попереднього договору квартири, як об’єкту нерухомості ще не існує, тому вона не є предметом договору. Предметом договору є лише наміри сторін в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири. Таким юридичним моментом можуть скористатись недобросовісні продавці й укласти декілька попередніх договорів на одну й ту саму квартиру.

3. Ризик застави об’єкту незавершеного будівництва (квартири) в банківську іпотеку.

У разі недостатності коштів на будівництво будинку, забудовники не рідко отримують кредити та передають майнові права на квартири в складі об’єкта незавершеного будівництва в іпотеку під забезпечення банківського кредиту. Якщо такі майнові права будуть передані в іпотеку, то допомогти отримати Вашу квартиру зможе лише суд.

Відтак, в критичній ситуації покупець квартири може залишитися сам на сам із своїми проблемами, без захисту закону і можливості впливу на ситуацію. Єдине, на що йому можна буде сподіватися, – це сумлінність забудовника

4. Ризик поганих умов попереднього договору купівлі нерухомості.

Умови попереднього договору, як показує практика, не захищають права потенційного покупця. Наприклад, кошти, які покупець фактично сплачує за квартиру називаються “забезпечувальним платежем”. Забезпечувальний платіж за умовами договору, це грошові кошти, які підтверджують бажання покупця в подальшому придбати квартиру. Тобто, згідно договору, це не є кошти сплачені за квартиру, оскільки її ще немає в наявності.

Щоб мінімізувати ризики, укадати попередній договір купівлі-продажу нерухомості,  слід після уважного вивчення його умов та консультації юриста, у іншому випадку залишається сподіватись лише на порядність продавця.

neruhomist

Більшу половину квартир на ринку нерухомості складають квартири, які продаються не забудовником, а власником, отже й угод щодо купівлі-продажу квартир на вторинному ринку укладається більше. У такому випадку об’єкт нерухомості вже введений в експлуатацію  і є зареєстрований в державному реєстрі речових прав. Здавалась би, що ризиків при купівлі такої квартири шляхом укладення попереднього договору купівлі-продажу мало би бути менше, однак, ризики залишаються і вони суттєві.

Ризики при укладенні попереднього договору купівлі-продажу нерухомості (квартири) у власника (вторинний ринок).

1. Ризик заміни об’єкта договору.

При укладенні попереднього договору Ви вносите аванс продавцеві, коли ж приходить термін укладати основний договір, то з’ясовується, що  при укладенні попереднього договору продавцем подано старий техпаспорт, або в квартирі здійснено перепланування, внаслідок чого, технічні характеристики квартири, щодо якої має бути укладено основний договір – не відповідають технічним характеристикам квартири, яка зазначена в попередньому договорі

2. Ризик продажу однієї квартири кільком особам поспіль.

Продавець укладає попередні договори з декількома особами поспіль, отримує завдатки та зникає. Коли приходить час купувати квартиру, з’ясовується, що квартира вже продана іншій особі.

3. Ризик наявності в квартирі прописаних неповнолітніх.

Продати квартиру без згоди опікунської ради, якщо у ній прописані неповнолітні особи – неможливо. При укладенні попереднього договору купівлі-продажу квартири, особа не подає інформації про прописаних там неповнолітніх дітей, а коли приходить час укладати основний договір, виникають проблеми з дозволом опікунської ради, який отримати не просто.

4. Ризик наявності арешту на об’єкті нерухомості.

Під час купівлі-продажу квартири з’ясовується, що на квартирі є арешт. Про наявність арешту на квартирі продавець насправді може і не знати. Це з’ясовується безпосередньо у нотаріуса при укладенні угоди купівлі-продажу.

Багато моїх клієнтів та відвідувачів сайту задають запитання, у якій формі має бути укладено договір купівлі-продажу квартири? Чи потрібне його нотаріальне посвідчення?

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно із ч. 3 ст. 640 Цивільного Кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Правила ст. 220 ЦК України не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки за змістом ст. 640 Цивільного Кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до змісту ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена — у письмовій формі.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості укладається в письмовій формі з його нотаріальним посвідченням.

Укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку слід здійснювати у виключних випадках і лише після консультації у адвоката, який має практику вивчення й аналізу договорів купівлі-продажу нерухомості.

Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна

Судова практика щодо вирішення спорів повязаних з укладенням та виконанням договорів купівлі-продажу:

About Олександр Кульчицький