Розглянемо приклад, як можна самостійно провести аналіз забудовника новобудови, не виходячи з дому. Ми знайшли забудовника, за допомогою каталогів по продажу квартир в новобудовах. У нашому випадку це буде Rubicon city.
Поверхневий аналіз
В першу чергу на сайті забудовника варто знайти об’єкти, що здані у експлуатацію, та ті, що у процесі будівництва. У нашому випадку є лише об’єкти, котрі будуються. Звичайно, у нових забудовників відсутнє портфоліо у вигляді зданих об’єктів будівництва у експлуатацію, але це не критично. У випадку, коли вже є будинки, що здані в експлуатацію можна зібрати відгуки про якість будинків, приїхати та самому оглянути під’їзди, ланшафт навколо будинку.
Варто оглянути сайт, подивитися, що саме пропонує забудовник, подивитися фото-проект новобудови, чи все Вас влаштовує.
Наступним кроком по перевірці забудовника буде аналіз його на наявність заборгованостей, участь у судових справах та аналіз інформації про директора підприємства, його учасників та засновників. У цьому допоможе Бізнес-пошукова система YouControl. Вона надає доступ до своєї бази безоплатно на протязі перших 24-х годин користування.
У графі контакти можемо знайти повну назву компанії, яку і будемо вводити в пошуку бізнес-пошукової системи.
Далі відображається міні-досьє, з якого зрозуміло, хто є керівником підприємства, та чи не перебуває воно у процесі ліквідації. Нажавши на ім’я керівника підприємства можна переглянути, чи очолює він ще якісь фірми. Відкривши повне досьє можна переглянути дату реєстрації підприємства, так “Рубікон груп” зареєстровано 11.11.2015. Також можна знайти координати головного офісу, види діяльності підприємства, засновників підприємства, розмір статутного капіталу. У самому низу досьє зібрана інформація про те, чи фігурувало підприємство у судових справах, чи наявні борги у компанії. У нас у цій графі лише повідомлення про реєстрацію, тобто у судах підприємство не фігурувало та борги відсутні.
Варто зупинитися на розмірі статутного капіталу. На ньому завжди акцентуйте увагу. У “Рубікон груп” він складає всього 100 тисяч гривень, що для підприємства, котре будує будинки, що коштують більше мільйона гривень не надзвичайно багато. Варто сказати, що “Рубікон груп” функціонує у формі товариства з обмеженою відповідальністю, як і більшість будівельних компаній. Це означає, що у разі банкрутства, товариство буде нести відповідальність лише в межах статутного капіталу, тобто в нашому випадку – в межах 100 тисяч гривень.
Аналіз дозвільної документації
В першу чергу почнемо з того, на якій землі будується будинок від Рубікон груп. Інформацію про земельну ділянку, під забудовою зобов’язаний надати забудовник. Ми звернулися до Рубікон груп, який надав нам всю необхідну документацію. У Рубікон груп є договір оренди земельної ділянки до 2017 року. В подальшому передбачається, що договір оренди земельної ділянки буде продовжено.
За допомогою публічної кадастрової карти України визначимо цільове призначення земельної ділянки. У кадастрі визначено, що це комунальна власність, що логічно, оскільки договір оренди земельної ділянки укладено з місцевою радою. Цільове призначення земельної ділянки – для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Отже, земельна ділянка має призначення , що дозволяє здійснювати забудову. Крім того, цьому відповідає і документація, що надана забудовником. З цього розділу аналізу робимо висновок, що право на земельну ділянку у Рубікон груп є і воно повністю законне, та відповідає цільовому призначенню.
Також, забудовник надав нам рішення міської влади технічні умови до приєднання будинок до електро- та водопостачання.
Після ознайомлення з вищезазначеною документацією робимо висновок, що по-перше, будинок можна починати зводити законно, та проводити до нього водо- та теплопостачання. Але, для початку проведення будівництва необхідний експертний звіт про будівництво, та декларація про початок будівельних робіт. Цей звіт, та декларація повинні бути затведжений міською владою. Параметри площі забудови, що визначені у цих документах мають повністю відповідати умовам, що зазначені у проектній документації забудовника. У нашому випадку Рубікон груп надали дозвільну документацію про початок будівельних робіт, затверджений спеціалізованою державною експертною установою. На підставі цього забудовник має право почати зводити будинок.
Не менш важливим є державна реєстрація підприємства, що здійснює забудову та його організаційно-правова форма. Про це вже було з’ясовано у попередньому поверхневому аналізі. Проте, забудовник також надав копії свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи, для підтвердження законності існування підприємства.
Аналіз договору про купівлю квартири
Рубікон груп пропонує продаж своїх кватир за допомогою попереднього договору купівлі-продажу. Більше детально про цей договір описано у окремій статті.
Це законний спосіб придбання житла у новобудові, тобто його не заборонено. Проте, він містить велику кількість недоліків та ризиків, що покладаються на покупця.
Рубікон груп додає також декілька додатків до договору, де пропонується:
- Додаток №1 – роз’яснює покупцеві план поверху, на якому буде розміщена Ваша квартира, а також планування Вашої майбутньої квартири;
- Додаток №2 – встановлює графік розрахунків за квартиру. Забудовникам характерно розділяти розрахунки за квартиру на декілька етапів, на протязі певного часу. Рубікон груп пропонують сплачувати за квартиру одразу всю суму від загальної вартості квартири.
- Додаток №3 – детально описує площу, складові компоненти Вашої майбутньої квартири. Зокрема, передбачено встановленя вікон, дверей, котла, проведення електропостачання, каналізації та додають комору у цокольному приміщенні.
Висновки
На наш погляд, підприємство Рубікон володіє всім необхідним пакетом документації для проведення забудови. На жаль, підприємством обрано не найнадійніший спосіб передачі майнових прав на квартиру, а саме попередній договір купівлі-продажу, який покладає на покупця значні ризики.