У Львові забудовники використовують чималу кількість схем з продажу квартири в новобудовах. Однією серед них є схема по продажу майнових прав на квартиру, яка реалізується за допомогою договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру
Як ми вели мову раніше, жоден із способів не є на 100% безпечним. Купівля майнових прав не виключення. Сутність договору полягає в тому, що забудовник продає Вам майнові права на майбутню квартиру, таким чином залучаючи кошти для будівництва.
Цивільний кодекс України у ст. 656 встановлює, що предметом купівлі-продажу може бути:
- матеріалі блага (право власності на річ, конкретна річ);
- сукупність майнових прав.
Майнові права – це права конкретну визначену річ. У нашому варіанті це буде квартира у зданій в експлуатацію новобудові.
Також Цивільний кодекс України зазначає, що предметом купівлі-продажу може бути не тільки існуючий об’єкт, а й той, що буде створений у майбутньому. Фактично, можна зробити висновок, що такий договір законний.
Зверніть увагу, що право на новостворене майно виникає з моменту завершення будівництва, а також прийняття в експлуатацію будинку. Тобто, підписавши цей договір Ви не отримаєте право власності квартири (вона ще навіть не збудована), а лише отримаєте право претендувати на неї у разі здачі в експлуатацію будинка.
Підписуючи договір звертайте увагу на певні пункти
Договір такого характеру має мати 3 ключові завдання для забудовника:
- збудувати будинок;
- ввести будинок в експлуатацію;
- передати квартири покупцям;
Для Вас, як для покупця в договорі головне це можливість отримання права власності на квартиру.
Зверніть увагу, чи є пункт договору, який передбачає момент здачі будинку, в якому Ви придбаваєте 
квартиру, в експлуатацію. Якщо є, то надійний забудовник обов’язково передбачить у договорі санкції за невчасну здачу в експлуатацію. Таким чином, у майбутньому посилаючись на цей пункт договору Вам вдасться стягнути штрафні санкції із забудовника, але до моменту підписання акту про примання-передачу квартири. Проте, якщо такого пункту немає краще дарма не ризикувати і відмовитися від купівлі.
Підписуючи договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру зверніть увагу на пункт, де визначено у які строки Ви зможете отримати документи про право власності на квартиру. По суті, це і є мета договору для Вас як покупця, тому такий пункт є вкрай важливим.
Також, у договорі має бути можливість відмовитися від купівлі майнових прав на квартиру вже після підписання договору. У разі відмови забудовник має повернути Вам кошти. Часто, забудовник, щоб застрахувати себе, передбачають можливість повернення коштів вираховуючи 5-10% від вартості квартири.
Підсумок
Враховуючи наведені вище факти робимо висновок, що під майновими правами у договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру розуміють усі можливі майнові права на квартиру. Вони мають належати виключно покупцеві та у майбутньому пред’явивши ці права, покупець набуває право власності.
Договір даного характеру не є надзвичайно поширеним, не значна кількість забудовників його використовує. Не зважаючи на те, що схема проста у використанні, її важко оптимізувати у податковій площині, не залучивши венчурні фонди, саме тому її вкрай рідко використовують.