Договір про спільну діяльність у будівництві: законодавство, умови, ризики

Що таке договір про спільну діяльність у будівництві

Договір про спільну діяльність у сфері будівництва – це домовленість, за якою дві або більше сторін об’єднують зусилля для реалізації будівельного проєкту без створення окремої юридичної особи. Іншими словами, учасники договору виступають партнерами (товаришами) і спільно діють для досягнення спільної мети, наприклад зведення об’єкта нерухомості​. Такий контракт часто називають договором простого товариства. Він дозволяє забудовникам, інвесторам, співвласникам землі чи іншого майна координувати свої ресурси (фінанси, матеріали, права на землю тощо) і розподіляти результати будівництва між собою. Важливо, що спільна діяльність не передбачає створення нової компанії – учасники діють на підставі договору, залишаючись окремими суб’єктами​.

У сфері будівництва договір про спільну діяльність застосовується доволі широко. Це зрозуміло, адже будівельні проєкти часто потребують кооперації різних сторін: власників земельних ділянок, девелоперів, інвесторів, підрядників тощо. Наприклад, власник землі може об’єднатися із забудовником для зведення багатоквартирного будинку, розподіливши між собою квартири чи прибуток від їх продажу. Інший випадок – кілька інвесторів спільно фінансують будівництво торговельного центру, щоб потім поділити доходи від оренди. У межах такого партнерства всі учасники мають єдину господарську мету і узгоджують свої дії для її досягнення​.

На практиці договір спільної діяльності нерідко використовується як альтернатива класичним інвестиційним схемам у будівництві. Зокрема, у житловому будівництві цей інструмент став популярним після запровадження законодавчих обмежень на пряме залучення коштів від інвесторів – адже партнери за таким договором вважаються співвласниками проєкту, а не замовником і інвестором у традиційному розумінні​.

Законодавча база в Україні

Основні положення про договори спільної діяльності закріплені у главі 77 Цивільного кодексу України (статті 1130–1143). Закон визначає, що за договором про спільну діяльність сторони зобов’язуються діяти спільно для досягнення певної мети, не створюючи при цьому юридичної особи (ст. 1130 ЦК)​. Цивільний кодекс також розрізняє дві форми спільної діяльності: з об’єднанням вкладів (просте товариство) та без об’єднання вкладів. У першому випадку учасники формують спільний фонд ресурсів і майна, що стає їхньою спільною частковою власністю (ч.1 ст.1134 ЦК)​.

У другому випадку сторони координують дії без створення спільного майнового фонду (такі договори частіше зустрічаються поза будівництвом, наприклад у консалтингу)​. В обох випадках мета співробітництва не повинна суперечити закону (це пряма вимога ст. 1130 ЦК)​.

В Україні договір про спільну діяльність повинен відповідати ряду законодавчих вимог. По-перше, форма договору – лише письмова (ст. 1131 ЦК)​.  Недотримання письмової форми робить угоду нікчемною (не має юридичної сили)​.

Нотаріальне посвідчення договору законом не вимагається, але може бути здійснене за бажанням сторін​. На практиці, якщо в рамках спільної діяльності передбачається розпорядження нерухомим майном (наприклад, передача частки в об’єкті будівництва), сторони нерідко звертаються до нотаріуса для посвідчення договору – це підвищує рівень захисту і запобігає можливим спорам.

По-друге, договір підлягає податковому обліку. Відповідно до п.64.6 ст.64 Податкового кодексу України, договори про спільну діяльність на території України без створення юридичної особи мають бути поставлені на облік у контролюючих органах (податковій службі)​. Фактично, після укладення договору уповноважений учасник зобов’язаний зареєструвати таку діяльність у податковій, особливо якщо вона підпадає під окремий податковий облік (наприклад, для реєстрації платником ПДВ для спільної діяльності)​. Невиконання цієї вимоги може призвести до штрафних санкцій. Водночас, якщо обсяги операцій за договором невеликі, а особливий порядок оподаткування не застосовується, податкова реєстрація може не вимагатися – кожен учасник тоді відображає свою частку доходів і витрат самостійно.

По-третє, законодавство передбачає особливі вимоги при участі іноземних інвесторів. Якщо стороною спільної діяльності є нерезидент, договір підпадає під дію Закону України «Про режим іноземного інвестування». Згідно зі ст. 24 цього Закону, договори про виробничу кооперацію, спільне виробництво та інші види спільної інвестиційної діяльності за участю іноземного інвестора підлягають обов’язковій державній реєстрації​. Реєстрацію здійснюють органи Міністерства економіки (на рівні обласних держадміністрацій або м. Києва) відповідно до постанови КМУ №112 від 30.01.1997 р.​. Таким чином, якщо у будівельному проєкті бере участь закордонний інвестор, потрібно офіційно зареєструвати договір, інакше інвестиції не матимуть належного правового захисту.

Окрім Цивільного кодексу та податкового законодавства, варто враховувати й Закон України «Про інвестиційну діяльність». Стаття 4 цього закону обмежує способи фінансування житлового будівництва фізичними та юридичними особами (з метою захисту інвесторів). Пряме залучення коштів від населення для будівництва житла дозволено лише через визначені механізми (фонди фінансування будівництва, випуск цільових облігацій, кооперативи тощо). Договір спільної діяльності формально не підпадає під ці заборони, оскільки не передбачає передачі коштів як плату за майнові права – всі учасники є співінвесторами, а не покупцями​. Однак до 2011 року існували певні дискусії щодо правомірності використання спільної діяльності для залучення інвестицій у житло. Нині офіційна позиція така, що договір простого товариства є законним інструментом партнерства у будівництві і не вважається порушенням інвестиційного законодавства, адже відносини між учасниками відрізняються від відносин «інвестор-забудовник»​.

Коли доцільно укладати договір спільної діяльності у будівництві

Спільна діяльність у будівництві – доволі гнучкий формат співпраці, але його варто застосовувати у конкретних ситуаціях, коли він дає переваги порівняно з іншими договорами. Найбільш доцільним укладення такого договору є коли всі сторони бажають діяти як партнери і спільно володіти результатом проекту. Розглянемо типові випадки, коли це вигідно:

• Партнерство забудовника і власника землі. Якщо у однієї сторони є земельна ділянка, але бракує коштів або досвіду для забудови, а інша сторона (девелопер) готова інвестувати в будівництво, договір про спільну діяльність дозволяє обом сторонам об’єднати ресурси. Власник надає право користування землею, забудовник фінансує і організовує будівництво – у результаті, обидва отримують свою частку у зведеному об’єкті нерухомості чи прибутку від його реалізації. Такий формат вигідніший за простий продаж землі або найм підрядника, оскільки власник землі залишається учасником проекту і отримує більшу вигоду (частину готових площ чи доходів). Забудовник же, замість купувати землю дорого чи платити оренду, ділиться частиною результату будівництва.

• Залучення кількох інвесторів до великого проекту. Коли йдеться про масштабне будівництво (торговельно-розважальний центр, житловий комплекс, інфраструктурний об’єкт), одна компанія може не мати достатніх ресурсів або бажання фінансувати все самостійно. Укладання багатостороннього договору простого товариства між кількома інвесторами дозволяє розподілити фінансовий тягар і ризики. Кожен учасник робить внесок (грошовий або у вигляді майна, обладнання, технологій) і отримує частку в проекті, пропорційну внеску чи за домовленістю. Спільна діяльність підвищує фінансовий потенціал будівництва за рахунок об’єднання капіталів кількох суб’єктів​, що особливо актуально при дорогих чи інноваційних забудовах.

• Співпраця забудовника з майбутніми власниками приміщень. Іноді договір про спільну діяльність використовується як схема інвестування в житло. Наприклад, забудовник, генеральний підрядник і кінцевий інвестор (покупець квартири) можуть укласти тристоронній договір, за яким всі сторони сприяють будівництву будинку з єдиною метою – передати інвестору готову квартиру. Фактично, інвестор стає учасником спільного проекту, вкладаючи гроші не як оплата наперед, а як внесок у спільну справу​. Натомість забудовник зобов’язується забезпечити зведення об’єкта, а підрядник – виконати будівельні роботи. Після завершення будівництва інвестор отримує у власність визначене приміщення (квартиру), що було обумовлене як його частка результатів спільної діяльності​. Така модель може використовуватися, коли прямий продаж майнових прав обмежений законом, або інвестор бажає мати більше гарантій участі в проекті. Водночас слід зазначити, що у цьому випадку інвестор бере на себе також частку ризиків будівництва як партнер, а не як захищений покупець – про ці ризики йтиметься далі.

• Спільні проекти співвласників нерухомості. Якщо кілька осіб вже володіють об’єктом нерухомості або земельною ділянкою (наприклад, отримали у спадок чи є співвласниками будинку) і вирішили здійснити реконструкцію, добудову або нове будівництво, їм доцільно оформити відносини договором про спільну діяльність. Це дозволить чітко визначити, хто і що інвестує (гроші, матеріали, свою частку нерухомості), та як буде розподілено новостворені площі чи вартість між співвласниками. Без такого договору виникають ризики непорозумінь щодо внесків і кінцевого розподілу часток. Спільна діяльність дає правову визначеність: наприклад, співвласники можуть домовитись, що надбудова двох поверхів фінансується одним з них, і в результаті цей учасник отримує право власності на нові квартири, а інший співвласник зберігає свою частку у вже наявних приміщеннях.

Отже, договір простого товариства доречний тоді, коли всі учасники прагнуть спільно реалізувати будівельний проект і розділити вигоди від нього, замість діяти окремо. Це інструмент партнерства, що створює баланс інтересів: кожна сторона отримує від проекту те, на що вона розраховує (частку нерухомості, прибуток, право користування), і несе відповідну частку витрат. Якщо ж мета співпраці може бути досягнута простішим шляхом – наприклад, достатньо укласти договір підряду або інвестування – варто зважити, чи виправдана складність і зобов’язання спільної діяльності. Експерти зазначають, що не слід укладати договір про спільну діяльність без потреби, якщо взаємини можна оформити іншими угодами (оренди, підряду, купівлі-продажу тощо)​.

Спільний проект вимагає більш ретельного юридичного і бухгалтерського супроводу, тому його використовують у випадках реальної необхідності партнерства.

Основні умови договору спільної діяльності: сторони, внески, розподіл результатів, управління

Щоб договір про спільну діяльність у будівництві був дієвим і захищав інтереси учасників, у ньому потрібно чітко зафіксувати ключові умови. Цивільний кодекс прямо визначає ряд істотних умов для договору простого товариства (ч.2 ст.1131 ЦК)​. На їх основі можна виділити такі основні положення, які варто включити в договір:

• Сторони договору. Вказуються всі учасники спільного проекту – це можуть бути як юридичні особи (компанії-забудовники, інвестиційні фонди, підрядні організації), так і фізичні особи (громадяни-інвестори, співвласники майна). Закон не обмежує кількість сторін: договір може бути двостороннім або багатостороннім, без граничної кількості учасників​. Важливий нюанс: якщо метою договору є отримання прибутку, його сторонами не можуть бути фізичні особи, які не є підприємцями (не зареєстровані як ФОП)​. Це пов’язано з податковими вимогами – не можна провадити спільну комерційну діяльність з непідприємцем, оминаючи оподаткування його доходів. Тому, у разі участі приватних осіб у комерційному будівництві, вони повинні мати статус ФОП або діяти через юридичну особу. В договорі слід зазначити повні реквізити сторін, їх представників та документи, що підтверджують повноваження (для компаній – наказ або довіреність на особу, яка підписує договір). Також варто прописати роль кожної сторони у проекті (наприклад, одна сторона – власник земельної ділянки, інша – інвестор, третя – технічний замовник тощо).

• Мета спільної діяльності. Чітко формулюється спільна мета, заради якої укладається договір. Це може бути будівництво конкретного об’єкта нерухомості (наприклад, багатоповерхового житлового будинку за визначеною адресою, котеджного містечка, торгового комплексу) або інша пов’язана ціль – зведення та подальша експлуатація об’єкта, реконструкція існуючої будівлі тощо. Мета повинна бути законною і конкретною​. Визначення мети важливе, оскільки по її досягненню договір може припинятись (якщо сторони не домовляться продовжувати співпрацю для іншої мети). Наприклад, мета: «спорудження та введення в експлуатацію 10-поверхового житлового будинку на вул. N, із подальшим розподілом отриманих квартир між учасниками договору».

• Внески учасників (ресурси сторін). У договорі необхідно детально описати, які внески робить кожна сторона для досягнення спільної мети. Внеском можуть бути гроші, матеріали, обладнання, техніка, земельна ділянка або інше майно, а також нематеріальні внески (праця, професійні навички, ноу-хау, ділова репутація, ділові зв’язки тощо)​. Все, що кожен учасник вносить у спільну справу, називається вкладом (ст.1133 ЦК). Якщо договір укладається з об’єднанням вкладів, слід зазначити грошову оцінку кожного внеску (оцінка здійснюється за погодженням сторін)​. Наприклад, земельна ділянка оцінена в 5 млн грн, грошовий внесок другої сторони – 10 млн грн, третя сторона надає обладнання вартістю 2 млн грн. За замовчуванням вважається, що вклади учасників рівні за вартістю, якщо інше не встановлено договором або не випливає з обставин (ч.2 ст.1133 ЦК)​. Проте на практиці співвідношення вкладів майже завжди прописують явно. Також важливо визначити порядок і строки внесення вкладів: одноразово чи поетапно, до початку будівництва чи протягом певного періоду тощо​. Наприклад, договір може передбачати, що інвестор внесе кошти у три транші: 30% від суми – до початку будівництва, 50% – протягом першого року, 20% – при здачі будинку. Якщо внесок негрошовий (земля, майно), варто деталізувати, в якій формі передається цей актив в спільне користування (через оренду, передачу у спільну власність, інше) і чи підлягає він поверненню після завершення проекту.

• Правовий режим майна та результатів. Обов’язковою умовою є визначення правового статусу майна, що передається або набувається для спільної діяльності​. Якщо сторони об’єднують вклади, то таке майно стає об’єктом спільної часткової власності всіх учасників (ст.1134 ЦК)​. Це стосується як внесеного майна, так і продукції та доходів, одержаних внаслідок спільної діяльності​. Тобто, наприклад, придбані за спільні кошти будматеріали, збудована будівля і отриманий від її продажу прибуток – все це належить учасникам спільно, у частках, пропорційних їхнім внескам (якщо інше не прописано договором).

• У договорі бажано навести механізм оформлення прав власності: чи будуть учасники реєструвати спільне право власності на побудований об’єкт, чи він оформлюється на одного з них з подальшим виділом часток. На практиці часто діє схема, коли після введення будинку в експлуатацію учасники підписують окремий акт розподілу, згідно з яким за кожним закріплюються конкретні приміщення або частки у праві власності. Якщо ж спільна діяльність без об’єднання внесків, то майно кожного учасника залишається у його власності, а результати використовуються спільно на підставі інших домовленостей. Наприклад, одна сторона надає техніку у користування (але не передає права власності), інша – будує об’єкт, після чого сторони ділять між собою отриманий продукт (наприклад, одна отримує побудоване приміщення, інша – грошову компенсацію). Такі складні конструкції потребують дуже чіткого прописання, щоб уникнути спорів. Важливо також вказати, чи можуть учасники відчужувати свою частку у спільному майні третім особам до завершення проекту (зазвичай – лише за згодою інших).

• Управління спільною діяльністю (порядок ведення спільних справ). В договорі слід визначити, як саме учасники координуватимуть свої дії і прийматимуть рішення під час реалізації проекту​.

• Є декілька моделей управління: 1) спільне ведення справ – коли всі ключові рішення приймаються одностайно всіма учасниками; 2) доручення ведення спільних справ одному з учасників – коли сторони призначають головного партнера (управителя) проекту, який займається організаційними питаннями; 3) створення спільного органу управління (наприклад, координаційної ради з представників сторін). За замовчуванням кожен учасник договору простого товариства має право діяти від імені всіх учасників для досягнення мети, якщо інше не встановлено договором (ч.1 ст.1135 ЦК)​. Тобто закон дозволяє будь-кому з партнерів укладати угоди з третіми особами в інтересах спільної діяльності, і ці угоди будуть зобов’язувати всіх учасників. Проте практично завжди в договорі це правило змінюють, щоб уникнути хаосу: наприклад, визначають, що ведення спільних справ покладається на одну зі сторін (уповноваженого учасника) або вимагають спільного підпису двох представників. Якщо управління доручено одному учаснику (скажімо, генеральному партнеру-забудовнику), його повноваження мають бути чітко прописані – які угоди він може укладати самостійно, які потребують погодження інших, чи може він видавати довіреності, відкривати банківський рахунок для спільної діяльності тощо​

  . Іншим учасникам доцільно забезпечити право контролю: наприклад, право ознайомлюватися з бухгалтерськими документами, звітами, відвідувати будівельний майданчик. В договорі також варто визначити порядок вирішення спорів між учасниками щодо ведення справ: можливо, передбачити обов’язкові наради, голосування (якщо учасників багато, можна встановити голосування пропорційно часткам). У рамках управління слід призначити відповідального за бухгалтерський і податковий облік спільної діяльності – зазвичай цю функцію виконує уповноважений учасник або спільно найнятий бухгалтер.

• Розподіл результатів і прибутку. Одне з ключових питань – як сторони поділять між собою те, що отримається в результаті спільної діяльності. Результатом у будівництві може бути як матеріальний об’єкт (збудований будинок, окремі квартири чи приміщення, інша нерухомість), так і фінансовий прибуток від реалізації цього об’єкта (продажу або здачі в оренду). За загальним правилом, встановленим законом, прибуток учасників від спільної діяльності розподіляється пропорційно вартості їхніх вкладів у спільне майно, якщо інше не передбачено договором або іншою домовленістю (ч.1 ст.1139 ЦК)​. Тобто за замовчуванням частка прибутку рівна частці внеску. Проте закон дозволяє прописати інше співвідношення. В будівельних проектах нерідко сторони домовляються про розподіл натурального результату: наприклад, після завершення будівництва один учасник отримує у власність певні поверхи чи квартири, інший – решту квартир. У такому разі в договорі детально зазначають, які саме приміщення або яка частка об’єкта відходить кожному партнеру. Наприклад: «Сторона А після введення будинку в експлуатацію набуває право власності на 40% загальної площі (нежитлові приміщення першого поверху та квартири №1-10), Сторона Б – на 60% загальної площі (квартири №11-25)». Якщо ж планується продаж об’єкта третім особам і розподіл грошей, то фіксують, як ділитимуть чистий прибуток (прибуток = виручка мінус витрати): у рівних долях, пропорційно інвестиціям чи за іншою домовленістю (наприклад, інвестор спочатку повертає свою вкладену суму, а чистий прибуток потім ділиться 50/50). Важливо також врегулювати покриття збитків – якщо проект виявиться збитковим або потребуватиме додаткових коштів. Стаття 1137 ЦК передбачає, що учасники несуть витрати і можливі збитки спільно, у порядку, визначеному договором, а за відсутності умов – пропорційно внескам. Тому в угоді бажано конкретизувати: чи зобов’язуються сторони довкладати кошти у разі перевищення бюджету, як будуть покриватися несподівані витрати, чи є ліміт вкладень кожного партнера.

• Строк дії договору. Визначається період, на який укладається договір простого товариства. Закон не встановлює максимальних чи мінімальних строків – це на розсуд сторін​. У будівництві часто строк прив’язують до завершення проекту: наприклад, «договір діє до повного виконання сторонами зобов’язань і розподілу завершеного об’єкта між учасниками». Або вказують конкретну дату чи період (скажімо, 3 роки) з можливістю продовження за згодою. Також можна укласти договір безстроково, але тоді слід передбачити механізм виходу учасника, щоб уникнути «вічного» зв’язку. Рекомендується прописати, що договір діє до настання певної події (завершення будівництва, продажу квартир і розподілу прибутку) і автоматично припиняється після цього, якщо сторони не домовляться інакше.

• Інші істотні умови. Сторони можуть включити в договір й інші положення, які вважають важливими для своєї співпраці​. До таких можна віднести: порядок ведення бухгалтерського обліку спільної діяльності (хто відповідальний, яка облікова політика застосовується); порядок відкриття та використання спільного банківського рахунку (якщо він потрібен для проекту); умови страхування будівельно-монтажних ризиків; розподіл відповідальності за отримання дозвільної документації, введення об’єкта в експлуатацію; умови щодо залучення третіх сторін (субпідрядників, консультантів) та порядок погодження таких договорів; можливість і порядок вступу в договір нових учасників або відступлення права участі; порядок вирішення спорів між учасниками (наприклад, шляхом переговорів, медіації, в судовому порядку, вибір юрисдикції суду або арбітражу). Усі ці нюанси не є обов’язковими за законом, але їх включення свідчить про грамотний підхід і може запобігти багатьом конфліктам у майбутньому.

Слід підкреслити: договір про спільну діяльність у будівництві бажано робити максимально детальним і чітким. На відміну від стандартних договорів, тут сторони пов’язані спільним бізнесом, тому невизначеність в умовах може призвести до серйозних суперечок або навіть замороження проекту. Досвідчені юристи радять обов’язково включати всі істотні умови, зазначені в ЦК, а також будь-які інші моменти, що допоможуть партнерам «почуватися в безпеці»​.

Ризики та особливості юридичного оформлення

Хоча спільна діяльність відкриває широкі можливості для співпраці, вона має і певні ризики та нюанси оформлення, про які варто знати заздалегідь. Ось основні з них:

• Складність юридичного оформлення та обліку. На відміну від звичайних двосторонніх договорів, угода про спільну діяльність тягне за собою створення фактично окремого «партнерства» без статусу юридичної особи. Це означає додаткову бюрократію: необхідно стати на облік у податковій як окремий платник для договору​, відкрити окремий рахунок для спільних коштів (бажано, хоча закон прямо не зобов’язує, але для прозорості фінансів партнери зазвичай відкривають окремий банківський рахунок на ім’я уповноваженого учасника зі спеціальним режимом використання під потреби проекту). Ведеться окремий бухгалтерський облік спільної діяльності: облік внесків, витрат, доходів, розрахунків між учасниками. Податкове законодавство встановлює спеціальні правила оподаткування спільної діяльності, зокрема щодо податку на прибуток та ПДВ. Наприклад, якщо за договором здійснюються операції, що підлягають ПДВ, доведеться реєструватися платником ПДВ (якщо обсяг перевищує встановлений поріг – наразі 1 млн грн доходу за 12 місяців).

• Це створює додаткове навантаження і вимагає компетентного бухгалтерського супроводу. Деякі підприємці уникають договорів СД саме через складність обліку та податкової звітності – простіше заплатити підряднику, ніж вести спільний баланс. Якщо договір складений некоректно або не зареєстрований належним чином, можливі претензії з боку податкових органів (наприклад, визнання діяльності окремого учасника, що отримує кошти, його власною підприємницькою діяльністю з усіма податками і штрафами). Таким чином, один з ризиків – додаткові витрати часу та коштів на адміністрування спільного проекту.

• Спільна відповідальність учасників перед третіми особами. Укладаючи договір простого товариства, партнери повинні розуміти, що перед зовнішніми контрагентами вони фактично відповідають за зобов’язаннями проекту разом. Цивільний кодекс встановлює, що якщо спільна діяльність пов’язана з підприємництвом (а будівництво для отримання прибутку – це підприємницька діяльність), учасники несуть солідарну відповідальність за всіма спільними зобов’язаннями, незалежно від того, на чиє ім’я вони виникли (ч.2 ст.1138 ЦК)​.

• Солідарна відповідальність означає, що кредитор (наприклад, банк, який видав кредит на будівництво, постачальник матеріалів або покупець квартири) може пред’явити вимогу про сплату боргу будь-кому з учасників у повному обсязі. Якщо один не спроможний виконати – запитають з іншого. Це суттєвий ризик: наприклад, якщо один партнер фактично виявився недобросовісним і залишив борги, інші змушені їх гасити. Якщо спільна діяльність непідприємницька (теоретично можливо, якщо будують не для прибутку, а, скажімо, для власного користування), тоді за договорними зобов’язаннями кожен відповідає лише пропорційно своєму внеску, але і тоді за позадоговірними зобов’язаннями (наприклад, завдання шкоди третім особам) відповідальність також солідарна​.

• Враховуючи цей ризик, партнери можуть застрахувати деякі ризики будівництва (від нещасних випадків, пошкодження майна третіх осіб) або домовитись про додаткові гарантії один одному. Але повністю виключити солідарну відповідальність перед зовнішніми кредиторами договором не можна – це імперативна норма закону на захист прав третіх осіб.

• Ризики, пов’язані з невиконанням чи виходом учасників. Будівельний проект може тривати кілька років, і за цей час ситуація одного з учасників може змінитися. Якщо хтось не виконає свої зобов’язання (не внесе обіцяну суму, зірве строки робіт), це ставить під удар весь проект. Договір слід доповнювати положеннями про відповідальність учасника за невнесення вкладу в строк або неналежне виконання робіт (штраф, зменшення його частки тощо). Але бувають і більш серйозні випадки: банкрутство учасника, його смерть (якщо це фізична особа), ліквідація компанії. За загальним правилом, договір простого товариства припиняється у разі банкрутства або смерті учасника, якщо тільки договором не передбачено інше (продовження для решти учасників або заміна на правонаступника) – про це прямо сказано в ст.1141 ЦК.​

  Отже, ризик несподіваного припинення договору можна мінімізувати, якщо наперед включити в нього умови про «збереження договору щодо інших учасників». Тобто сторони домовляються, що у разі вибуття одного з них (через форс-мажорні обставини) договір залишається чинним для решти, які можуть продовжувати діяльність і залучити іншого партнера на місце вибулого. Так само варто передбачити порядок добровільного виходу учасника: ЦК дозволяє учаснику відмовитися від подальшої участі в безстроковому договорі, попередивши за 3 місяці (ст.1142 ЦК)​.

  У договорі можна встановити інший строк повідомлення або умови виходу (наприклад, вихід лише за згодою всіх або з компенсацією витрат). Ризик затягування будівництва через конфлікти між учасниками теж реальний: якщо партнери посварилися і не можуть спільно керувати проектом, роботи можуть стати. На такий випадок бажано мати прописаний механізм вирішення глухого кута – залучення медіатора, купівля однією стороною частки іншої, розподіл незавершеного будівництва тощо.

• Правові ризики для інвесторів-фізосіб. Як зазначалось, участь звичайних громадян у комерційній спільній діяльності без статусу ФОП є порушенням податкового законодавства​. Тому, якщо забудовник пропонує фізичній особі вкладатися у будівництво через спільну діяльність (з обіцянкою квартири), така особа технічно стає підприємицем без реєстрації. Податкова може розцінити її частку прибутку (або ринкову вартість отриманої квартири) як незадекларований дохід від підприємництва. Хоча на практиці це трапляється рідко, існує ризик податкових донарахувань і штрафів для фізособи. Крім того, інвестор-партнер менш захищений, ніж покупець за законом про захист прав споживачів: якщо будинок не добудують, він не зможе вимагати гарантійного повернення грошей як обманутий інвестор, оскільки сам був учасником проекту і ніс ризики. Тому фізичним особам варто дуже зважено підходити до таких схем, або діяти через створення ФОП/ТОВ, або обирати інші форми інвестування.

• Можливі проблеми з державними дозволами та контролем. При спільній діяльності формально замовником будівництва може виступати один з учасників (уповноважений), який отримує дозвільні документи, технічні умови, вводить об’єкт в експлуатацію. Важливо, щоб у договірному порядку було оформлено право користування земельною ділянкою на період будівництва (якщо земля належить одному партнеру, він має надати іншому достатні права – оренду, суперфіцій або інший договір). Інакше можуть виникнути претензії від архітектурно-будівельної інспекції щодо права ведення будівництва. Також слід пам’ятати, що співінвестування може підпадати під фінансовий моніторинг – значні внески фізосіб перевірятимуть банки. Це не заборона, але фактор, який впливає на строки проведення платежів.

• Неоднозначність правового статусу для третіх сторін. Договір простого товариства – це внутрішня домовленість, і третьому контрагенту часом важко зрозуміти, з ким він має справу. Наприклад, банк, що кредитує проект, вимагатиме додаткових договорів з кожним учасником або поручительств, бо «спільна діяльність» не є юридичною особою, на яку можна оформити кредит. Те ж стосується страхових компаній, великих постачальників – вони можуть наполягати, щоб відповідальність за угодами ніс хтось один, або всі учасники підписували договори солідарно. Це створює певні незручності в операційній діяльності. З цієї причини при реалізації складних проектів іноді замість договору СД учасники воліють створити спільне підприємство (ТОВ чи іншу юридичну особу) – з точки зору контрагентів це простіше. Однак створення окремої компанії має свої мінуси (довший процес, статутний капітал, подвійне оподаткування прибутку тощо), тому вибір завжди залежить від конкретних обставин.

Підсумовуючи, спільна діяльність – це юридично складніші відносини, ніж типовий договір підряду чи купівлі-продажу, тому ризики вимагають уваги і управління. Грамотне укладення договору (про що – у висновках) допоможе мінімізувати більшість перелічених небезпек.

Відмінності від інших форм співпраці (інвестиційний договір, договір підряду)

Договір про спільну діяльність у будівництві має свою специфіку і відрізняється від інших популярних форм оформлення будівельних проектів – таких як інвестиційні договори та договори будівельного підряду. Розглянемо основні відмінності:

• Спільна діяльність vs. інвестиційний договір. Поняття «інвестиційний договір» у законодавстві чітко не визначене – зазвичай так називають різні угоди, за якими інвестор фінансує будівництво, а забудовник зобов’язується після завершення передати інвестору певний результат (квартиру, нежитлове приміщення або інший об’єкт) чи виплатити дохід. По суті, інвестиційний договір більше нагадує двосторонню угоду: одна сторона вкладає кошти, інша виконує роботи і звітує результатом. Такий договір не створює між сторонами спільного підприємства – інвестор і забудовник залишаються кожен при своїх ролях, інвестор контролює цільове використання коштів і чекає на прибуток або майно. Головна відмінність від договору спільної діяльності в тому, що при інвестиційному договорі немає спільного ведення справ і спільної власності – інвестор не стає співвласником будівництва, він лише набуває право вимоги до забудовника​.

• Натомість за договором простого товариства всі учасники – рівноправні партнери, у них немає протилежних інтересів «замовник – виконавець», вони діють погоджено для спільної мети​. Інвестор у класичному розумінні цікавиться лише тим, коли окупляться його вкладення, тоді як учасник спільної діяльності бере участь у самому процесі, ухвалює рішення, розділяє і прибутки, і відповідальність​. Можна сказати, що інвестиційний договір – це форма залучення коштів, а договір спільної діяльності – форма партнерства.

Практично, у житловому будівництві інвестиційний договір зазвичай укладається між забудовником та фізичною або юридичною особою, яка фінансує будівництво з метою отримання квартири. Це може бути договір купівлі-продажу майнових прав, договір пайової участі тощо, які по суті є інвестиційними. Інвестор, уклавши такий договір, не впливає на управління будівництвом, він лише очікує виконання зобов’язань від забудовника. Натомість при спільній діяльності інвестор стає співініціатором проекту. Ця модель доцільна, якщо, наприклад, дві компанії вирішили спільно збудувати об’єкт: одна надає землю, друга – фінанси. Якщо вони укладуть інвестиційний договір, то вийде, що одна – інвестор, інша – виконавець, і остання фактично «продає» частину будівлі першій. У випадку ж спільної діяльності нічого «продавати» не потрібно – будинок одразу буде у їх спільній власності, розподіленій за договором. Таким чином, вибір між інвестиційним договором і договором простого товариства залежить від характеру відносин: якщо потрібна саме кооперація та спільне володіння результатом – обирають спільну діяльність; якщо одна сторона лише фінансує, а інша будує і передає готовий об’єкт – це більше схоже на інвестиційну угоду. Важливо додати, що інвестиційні договори з фізособами у житлі сьогодні суворо регламентовані – як згадувалося, закон вимагає використовувати визначені механізми. Договір спільної діяльності дещо оминає ці вимоги, тому його інколи застосовують, але слід бути обережним, аби не маскувати інвестування там, де воно не повинно бути за законом.

• Спільна діяльність vs. договір підряду. Договір будівельного підряду – це класична схема, коли замовник наймає підрядника (будівельну організацію) для виконання будівельних робіт. Згідно з ст. 837 ЦК, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов’язується на власний ризик виконати певну роботу (побудувати об’єкт) за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов’язується прийняти і оплатити цю роботу​.

• Отже, при підряді відносини суто договірні і односторонні: підрядник будує – замовник оплачує. Підрядник не набуває жодних прав на побудований об’єкт (окрім права вимагати оплату), весь результат належить замовнику. Тобто на відміну від спільної діяльності, підрядник не стає партнером і співвласником, він просто надає послугу з будівництва. Відповідно, підходи до ризиків і відповідальності інші: підрядник виконує роботи на власний ризик (якщо матеріали подорожчають чи виникнуть ускладнення – це його проблема, якщо інше не обумовлено), а замовник гарантує оплату. При спільній діяльності ризики будівництва сторони несуть разом – не буде ситуації, що один винен, а інший ні, вони «в одному човні».

Ключова відмінність – розподіл результатів і управління. За підрядом замовник отримує готовий будинок собі, а підряднику сплачує гроші. За спільної діяльності обидві сторони отримують частки у будинку або частку прибутку від нього. Наприклад, якщо власник землі уклав договір підряду із забудовником, то забудовник після завершення робіт не матиме прав на будинок – йому заплатять і він піде. Якщо ж ті самі сторони укладуть договір СД, то забудовник отримає частину будинку в власність (в обмін на свою працю та ресурси). Управління проектом при підряді здійснює, як правило, замовник (він визначає, що будувати, встановлює вимоги, контролює строки), а підрядник лише виконує технічну задачу. При спільній діяльності всі учасники разом визначають і що будувати, і як, і несуть спільну відповідальність за процес.

З точки зору оформлення, підряд – значно простіший: достатньо договору підряду, не потрібно реєструватися у податковій окремо, кожен веде свій звичайний облік (замовник враховує капітальні інвестиції, підрядник – дохід від виконаних робіт). У випадку ж спільної діяльності, як вже згадувалось, доведеться вести окремий облік і дотримуватися податкових нюансів, що є мінусом​. Тому вибір між підрядом і спільним товариством часто залежить від того, чи потрібна другій стороні частка в результаті. Якщо, скажімо, власнику землі не хочеться ділитися будинком – він винайме підрядника за гроші. Якщо ж він воліє не платити грошей, а надати землю і разом отримати частку будинку – тоді СД. Як слушно зазначають фахівці, якщо можна обійтися без спільної діяльності, краще укласти підряд або оренду – так менше клопоту​. Але бувають проекти, де без партнерства не обійтися (через брак коштів або бажання розділити ризики), і тоді договір простого товариства стає в пригоді.

Висновки та поради щодо грамотного укладання договору

Договір про спільну діяльність у будівництві – це потужний інструмент партнерства, який дозволяє гнучко розподілити внески і результати між учасниками проекту. Він особливо корисний, коли сторони прагнуть спільно володіти побудованим об’єктом чи отриманим прибутком, не створюючи нову юрособу. Проте, як ми з’ясували, такий договір накладає і значну відповідальність та потребує уважності при укладенні. Щоб співпраця була успішною, наведемо кілька порад щодо грамотного підходу до укладання договору спільної діяльності:

1. Переконайтеся, що ця форма співпраці підходить саме вам. Перед тим як обрати спільну діяльність, проаналізуйте альтернативи. Можливо, ваші цілі можна досягти через інвестиційний договір, підряд або іншу угоду з меншими зобов’язаннями. Якщо ж ви дійсно бажаєте стати партнерами в бізнесі, готові до спільного управління та розподілу відповідальності – тоді договір простого товариства є виправданим вибором. Пам’ятайте, що він особливо доречний, коли кожна сторона привносить у проект щось незамінне (землю, кошти, дозвільну документацію, технології) і тільки у поєднанні це дає змогу реалізувати будівництво.

2. Уважно вивчіть законодавчу базу і дотримуйтеся обов’язкових вимог. Ознайомтеся з главою 77 Цивільного кодексу України (ст.1130–1143), яка регулює договори про спільну діяльність​. Зверніть увагу на імперативні норми: договір має бути письмовим (інакше – недійсний)​, фізособи не можуть брати участь з метою прибутку без статусу підприємця​, учасники-підприємці на єдиному податку не можуть займатися забороненими для них видами діяльності навіть у рамках СД тощо. Виконання всіх формальностей (реєстрація договору в податковій, за потреби – у Мінекономіки при іноземних інвестиціях​) захистить вас від юридичних проблем надалі. Не зайвим буде і нотаріальне посвідчення договору, хоча воно й необов’язкове – печатка нотаріуса підтвердить волевиявлення сторін і дату укладення, що важливо у разі спору.

3. Максимально детально пропишіть ключові умови договору. Як було розглянуто в розділі про основні умови, приділіть особливу увагу таким аспектам: визначення мети проекту; перелік і оцінка внесків кожного учасника; хто і як керує будівництвом, порядок прийняття рішень; що саме вважається спільним майном, як реєструватимуться права на збудований об’єкт; як ділитимуться прибутки або квадратні метри; хто і в якій черговості покриває витрати; строк дії договору. Не обмежуйтеся загальними фразами – конкретика убезпечить від подвійного трактування. Наприклад, замість розпливчастого «прибуток ділиться за домовленістю» напишіть конкретно формулу або частки; замість «сторони здійснюють внески у будівництво» – деталізуйте суму, термін і форму кожного внеску. Перелік умов, рекомендований експертами, фактично збігається з вимогами ст.1131 ЦК: мета, порядок ведення спільних справ, розмір і строки внесків, розподіл прибутку, покриття витрат і збитків, строк договору тощо​

   Включивши всі ці пункти, ви вже значною мірою захистите себе. Також подумайте про специфічні для вашого проекту нюанси (як-то порядок продажу побудованих об’єктів третім особам, якщо планується продаж і поділ грошей).

4. Врахуйте можливі ризикові ситуації і передбачте шляхи їх вирішення. Спрогнозуйте, що буде, якщо проект зіткнеться з проблемами: зросте кошторис, затягнуться строки, один з партнерів захоче вийти або не зможе виконувати зобов’язання. Рекомендується вставити в договір положення про порядок внесення додаткових коштів (наприклад, «при збільшенні кошторису понад X грн сторони зобов’язуються спільно покрити перевитрати пропорційно часткам, або залучити кредит»), про штрафи або зменшення частки учасника, який порушує строки внеску/робіт. Обговоріть наперед, чи може хтось достроково вийти з проекту і на яких умовах – наприклад, «учасник А може вийти, продавши свою частку учаснику Б за ринковою вартістю недобудованого об’єкта» або «вихід можливий лише за згодою інших, інакше – відшкодування збитків». Також варто домовитися, що в разі смерті чи банкрутства одного з партнерів, його спадкоємці або ліквідатор можуть продовжити виконання договору, аби не зупиняти будівництво.​

   На випадок конфліктів – визначте, як вони вирішуються: шляхом переговорів між керівниками сторін, із залученням експертів, у суді (вкажіть, в якому саме, можливо, господарському суді за місцем будівництва). Добре продуманий механізм на чорний день ніколи не зайвий.

5. Забезпечте прозорість і облік фінансів. Фінансові питання є причиною багатьох суперечок. Тому з самого початку узгодьте, хто відкриває рахунок і як контролюється рух коштів. Бажано, щоби всі доходи і витрати по проекту проходили через окремий рахунок (на ім’я уповноваженої особи, але з режимом використання тільки для спільної діяльності). В договорі можна прописати, що всі платежі понад певну суму потребують письмового погодження двома учасниками – це запобіжить зловживанням. Призначте відповідального за бухгалтерський облік і звітність перед податковою. Сторони мають отримувати регулярні звіти про фінансовий стан спільної діяльності (баланс, звіт про витрати). Така прозорість підвищить довіру і дасть змогу вчасно виявити проблеми. Пам’ятайте, що прибуток між учасниками ділиться після сплати всіх податків та покриття витрат, тому подбайте, аби резервувались кошти на сплату податку на прибуток (якщо він виникне), ПДВ та інших обов’язкових платежів.

6. Дотримуйтеся ділового стилю спілкування та фіксуйте домовленості. Спільна діяльність – це, по суті, ведення бізнесу спільно. Тому всі рішення варто документувати: протоколи спільних нарад, акти про внесення майна, акти розподілу результатів, проміжні акти виконаних робіт – усе це формуватиме картину виконання договору. Якщо виникають зміни (наприклад, вирішили змінити проект будівництва, збільшити кошторис, залучити ще одного учасника) – оформлюйте додаткові угоди в письмовій формі. Такий підхід дисциплінує учасників і полегшить доказову базу, якщо справа дійде до суду.

На завершення, слід наголосити: грамотно складений договір про спільну діяльність – запорука успіху спільного будівельного проекту. Він врегульовує права та обов’язки сторін, запобігає конфліктам і забезпечує юридичну визначеність. Не шкодуйте часу на детальне опрацювання кожного розділу угоди і, за можливості, залучайте до цього процесу профільних фахівців (юристів, податкових консультантів) – хоча пряма реклама послуг і не є метою, але кваліфікована допомога при підготовці такого складного договору точно не завадить. В результаті всі учасники проекту почуватимуться впевнено, знаючи, що їхні інтереси захищені, а будівництво ведеться «на спільних засадах» у повній відповідності до закону і досягнутих домовленостей.

Таким чином, договір про спільну діяльність при будівництві може стати ефективною основою партнерства для забудовників, інвесторів та власників майна за умови грамотного підходу: чіткого визначення умов, врахування законодавчих вимог та потенційних ризиків. Використовуючи цей інструмент з розумінням і відповідальністю, сторони здатні успішно реалізувати навіть найамбітніші будівельні проекти і справедливо поділити отримані вигоди.