Договір про спільну діяльність при будівництві

У ст. 4 Закону України “Про інвестиційну діяльність” встановлено вичерпний перелік можливостей залучення коштів для фінансування будівництва жилих приміщень. Договір про спільну діяльність не входить у цей перелік та є механізмом, який дозволяє спорудити об’єкт, що не буде віднесений до житлового фонду, до прикладу, офісні приміщення, чи торговий центр тощо. Тому, суб’єкти господарювання часто обирають договір про спільну діяльність для здійснення будівництва.

Законодавство по договору про спільну діяльність

У даному договорі сторонами виступають забудовник, інвестор, а також можливий генеральний підрядник.

Забудовником буде суб’єкт господарювання, котрий володіє дозвільною документацією для спорудження об’єкту будівництва.
Інвестором є особа, котра залучає свої кошти для спорудження відповідного об’єкту будівництва та введення його у експлуатацію.

Генеральний підрядник це теж суб’єкт господарювання, який є необов’язковим. Він виконує безпосередньо всі будівельні роботи. Часто забудовником і генеральним підрядником є одна й та сама особа.

Договір про спільну діяльність регулюється Цивільним кодексом України. А саме, у ст. 1130 визначено, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов’язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. У даному випадку метою буде спорудження об’єкту будівництва та введення його в експлуатацію.

Спільна діяльність може здійснюватися на основі об’єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об’єднання вкладів учасників. У випадку будівництва учасники об’єднуються у просте товариство, тобто на основі своїх вкладів.

Укладення договору про спільну діяльність

Під час укладення договору про спільну діяльність варто ретельно прописати процедуру ведення спільних справ. Уповноважити кожного з учасників конкретним повноваженням. У випадку, коли у договори не чітко передбачено конкретне повноваження за учасником, то відповідно до ст. 1135 Цивільного кодексу України для вчення такої дії, котра стосується ведення спільних справ буде потрібна згода усіх учасників, що уклали договір. Таким чином, Вам знадобиться більше часу щоб прийняти рішення. Перший випадок, коли у договорі передебачено розподіл обов’язків – є більш оперативним.

Договір про спільну діяльність підлягає реєстрації у Державній фіскальній службі України. Учасники повинні передбачити одного з них на реєстрацію такого договору. У п. 4.6 Наказу “Про затвердження Порядку обліку платників податків і зборів” зазначено, що для взяття на облік договору про спільну діяльність уповноважена особа подає одночасно із реєстраційною заявою платника ПДВ до контролюючого органу за своїм основним місцем обліку такі документи:

• заяву за формо №1-ОПП;
• копію договору про спільну діяльність.

Реалізація договору про спільну діяльність

При укладення договору про спільну діяльність учасники зобов’язують внести кошти, майно та професійні навички для здійснення такої діяльності. За загальним правилом, вклади учасників вважаються рівними, але сторони у договорі можуть зазначити інший розподіл.

Прибутки, що одержані від спільної діяльності вважатимуться спільною частковою власністю всіх учасників договору. А володіння і розпорядження таким майном здійснюється виключно за згодою всіх учасників договору.

Оскільки договір підлягає реєстрації у Державній фіскальній службі України, то необхідно забезпечити ведення окремого бухгалтерського обліку. Саме тому, варто передбачити у договорі за одним із учасників обов’язок ведення відповідного обліку, також варто передбачити чіткі строки виконання цього обов’язку, аби уникнути податкових штрафів. При цьому, інші учасники мають право на інформацію про ведення бухгалтерського обліку та будь-якими іншими документами, котрі пов’язані із реалізацією договору про спільну діяльність.

Договір про спільну діяльність при будівництві

Виходячи із особливостей конкретного договору про спільну діяльність, а саме у спільному будівництві, варто застосувати такі інститути:

• Мета договору, тобто кінцевого результату, якого бажають досягти сторони, шляхом укладення договору – побудова об’єкта будівництва з чітко визначеними характеристиками якості та здача його в експлуатацію, отримання права власності;
• Чітка оцінка та опис навичок, майна, коштів що вносяться учасниками договору для здійснення спільної діяльності;
• Порядок та строк  подачі внесків учасників. Відповідальність за неподачу внесків;
• Визначення на підставі грошової оцінки відношення часток кожного з учасників у відсотках;
• Визначення осіб, котрі будуть відповідати за адміністрування спільної діяльності учасників:

1. реєстрація в ДФС;
2. відкриття рахунку;
3. ведення бухгалтерського обліку та іншої документації;

• Визначення порядку оплати праці особам, що здійснюють адміністрування спільної діяльності;
• Порядок розподілу майна, котре набувається у процесі провадження спільної діяльності між учасниками;
• Порядок відшкодування витрат та збитків, що пов’язані з провадженням спільної діяльності;
• Загальна відповідальність сторін за невиконання, або неналежни виконання умов договору.
• Умови припинення договору про спільну діяльність, або зазначення строку, на який укладається відповідной договір.

Варто зазначити, що згідно ст. 1142 Цивільного кодексу України кожен з учасників має право відмовитися від провадження подальшої спільної діяльності. Але, у даному випадку він зобов’язаний відшкодувати іншим учасникам в повному обсязі збитки заподіяні такою відмовою.

• Плюси договору:

– Договір є прозорим, є можливість ретельно передбачити контроль кожного етапу здійснення будівництва.

• Мінуси договору:

– Неможливість спорудження за цим договором об’єкту будівництва, що належить до житлового фонду;

– Відсутність пільг в оподаткуванні.

Замовити консультацію