Попередній договір купівлі квартири: ризики для покупця у 2026 році

Попередній договір купівлі квартири не передає покупцеві право власності. Він лише зобов’язує сторони у визначений строк укласти основний договір на погоджених умовах. Тому передача значної суми за простим «попереднім договором», «бронюванням» або «гарантійним платежем» може створити ризик втрати грошей без набуття квартири.

Що таке попередній договір

За статтею 635 Цивільного кодексу України сторони попереднього договору зобов’язуються протягом встановленого строку укласти основний договір на умовах, визначених попереднім договором. Для квартири основним договором буде договір купівлі-продажу, після нотаріального посвідчення якого та державної реєстрації покупець набуває право власності.

Попередній договір має містити умови, що дозволяють точно встановити предмет та інші істотні умови майбутньої угоди. Формулювання «сторони домовляться пізніше» або посилання на невизначений майбутній проєкт договору послаблюють захист покупця.

Документ, названий «протоколом намірів», «меморандумом» чи «угодою про наміри», не стає попереднім договором лише через назву. Вирішальним є його зміст: чи взяли сторони юридичний обов’язок укласти конкретний основний договір і чи погодили необхідні умови.

Чи потрібне нотаріальне посвідчення

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Оскільки договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню, попередній договір щодо її продажу також потрібно посвідчити нотаріально.

Цивільний кодекс окремо передбачає нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості. Простий письмовий документ, підписаний у відділі продажу без нотаріуса, може не створити тих наслідків, на які розраховував покупець.

Саме нотаріальне посвідчення не замінює правової перевірки. Нотаріус перевіряє передбачені законом обставини, але не оцінює економічну надійність забудовника, реалістичність строків будівництва чи всі договірні ризики покупця.

Готова квартира і квартира в новобудові — різні правові моделі

Для готової квартири продавець уже має зареєстроване право власності. Попередній договір зазвичай використовують, коли сторонам потрібен час для підготовки коштів, отримання згод, зняття обтяження, оформлення спадщини або звільнення житла.

Для майбутньої квартири права власності на квартиру ще немає. Закон України № 2518-IX запровадив спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості. Воно підлягає державній реєстрації та дає власнику, серед іншого, право вимагати завершення будівництва і прийняття об’єкта в експлуатацію.

У нових проєктах продаж майбутнього об’єкта повинен відповідати спеціальному закону. Якщо забудовник пропонує замінити передбачену законом модель «попереднім договором», купівлею майнових прав у невідомої компанії, позикою або невизначеним бронюванням, слід зупинитися і перевірити всю структуру фінансування.

Для об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких виникло до набрання чинності Законом № 2518-IX, можуть діяти перехідні правила та раніше створені схеми інвестування. Тому законність договору оцінюється за документами конкретного будівництва, а не лише за назвою угоди.

Чи можна платити гроші за попереднім договором

Для попереднього договору щодо готової квартири сторони на практиці передбачають аванс або завдаток. Проте назва платежу не є вирішальною. За статтею 570 ЦК України, якщо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом. У договорі потрібно прямо визначити правову природу платежу, його призначення, порядок зарахування в ціну та умови повернення.

Для об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості правило інше. Частина п’ята статті 635 ЦК України не допускає платежів на підтвердження зобов’язання за таким попереднім договором та інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій.

Тому вимога сплатити 30–100% вартості майбутньої квартири саме за попереднім договором є суттєвим попереджувальним сигналом. Платіж потрібно здійснювати лише за належним договором та на рахунок особи, яка має законне право продавати відповідний об’єкт.

Що перевірити перед підписанням щодо готової квартири

• право власності продавця та підставу його набуття;
• відомості Державного реєстру речових прав про іпотеки, арешти, заборони та інші обтяження;
• чи немає судових спорів, виконавчих проваджень або банкрутства продавця;
• чи потрібна нотаріальна згода другого з подружжя;
• зареєстрованих мешканців, права дітей та інших осіб на користування житлом;
• відповідність фактичного планування технічним документам;
• комунальні борги, договори оренди та інші права третіх осіб;
• повноваження представника, якщо договір підписують за довіреністю.

Витяг із реєстру потрібно отримувати безпосередньо перед укладенням угоди. Скріншот або старий інформаційний документ, наданий продавцем, не підтверджує актуальний стан обтяжень.

Що перевірити щодо квартири в новобудові

• право забудовника або замовника на земельну ділянку та відповідність її цільового призначення;
• містобудівні умови, проєктну документацію та право на виконання будівельних робіт;
• дані Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва;
• учасників схеми продажу та повноваження компанії, яка отримує кошти;
• державну реєстрацію спеціального майнового права на будинок і конкретну майбутню квартиру;
• обтяження, іпотеки та відсутність подвійного продажу об’єкта;
• гарантійну частку, строки завершення будівництва та порядок введення в експлуатацію;
• судові справи, податкові борги, виконавчі провадження і фінансовий стан ключових компаній;
• умови зміни площі, ціни, поверху, планування та технічних характеристик.

Якщо спеціальне майнове право не зареєстроване, потрібно отримати юридично зрозуміле пояснення, чому воно відсутнє і яка саме перехідна модель застосовується. Усного запевнення менеджера недостатньо.

Які умови повинні бути в попередньому договорі

• точні дані сторін та підтвердження повноважень;
• адреса, площа, поверх, номер і технічні характеристики квартири;
• документи, на підставі яких продавець має право розпоряджатися об’єктом;
• остаточна ціна або чіткий порядок її визначення;
• строк і конкретна процедура укладення основного договору;
• перелік документів, які продавець повинен підготувати;
• умови оплати, повернення допустимих платежів та банківські реквізити;
• відповідальність за відмову або ухилення від основного договору;
• порядок направлення пропозиції укласти основний договір;
• умови щодо обтяжень, мешканців, передачі ключів і звільнення квартири;
• порядок дій у разі знищення чи істотного пошкодження житла;
• вичерпні підстави зміни або припинення договору.

Не слід погоджувати право продавця одноосібно змінювати квартиру, ціну, строки або інші істотні характеристики. Формула перерахунку ціни через зміну площі чи валютний курс має бути однозначною і симетричною.

Що відбувається, якщо основний договір не укладено

Зобов’язання з попереднього договору припиняється, якщо основний договір не укладений у визначений строк і жодна сторона не направила іншій пропозицію його укласти. Тому готовність покупця до угоди потрібно підтверджувати письмово та вчасно: листом, нотаріальною заявою або іншим передбаченим договором способом.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору, може відповідати за завдані збитки, якщо інше не встановлено договором або законом. Однак спосіб судового захисту залежить від форми договору, його змісту, фактичних платежів і поведінки сторін. Не кожна розписка чи «бронь» дозволяє примусово отримати квартиру.

Якщо договір укладено з порушенням обов’язкової форми або гроші отримані без належної правової підстави, вимоги можуть стосуватися повернення коштів, збитків, штрафних санкцій чи наслідків недійсності правочину. Правильну конструкцію позову визначають після аналізу всіх документів і доказів оплати.

Найнебезпечніші положення для покупця

• повна або майже повна оплата майбутньої квартири за попереднім договором;
• можливість необмежено переносити завершення будівництва;
• право забудовника замінити квартиру на іншу без згоди покупця;
• повернення грошей лише після перепродажу об’єкта третій особі;
• штрафи лише для покупця та відсутність відповідальності продавця;
• розрахунок готівкою без належного підтвердження;
• отримання коштів компанією, яка не є власником або законним продавцем;
• відмова покупця від претензій щодо площі, якості та строків;
• підсудність спору або арбітраж, що фактично ускладнює захист;
• посилання на додатки, яких немає під час підписання.

Коли потрібен адвокат

Перевірка потрібна до передачі грошей, а не після виникнення спору. Адвокат аналізує право продавця на квартиру, реєстри, будівельні документи, схему фінансування, судові ризики й текст договору, а також пропонує зміни, які реально захищають покупця.

Адвокатське бюро «Кульчицький та Партнери» може провести юридичну перевірку квартири або новобудови, підготувати зауваження до договору та супроводити його укладення.

Замовити перевірку договору купівлі квартири

Офіційні джерела

• Цивільний кодекс України.
• Закон України № 2518-IX про гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості.
• Закон України про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
• Єдина державна електронна система у сфері будівництва.

Матеріал актуалізовано станом на серпень 2026 року. Правова модель придбання залежить від готовності об’єкта, дати отримання дозволу на будівництво, продавця та змісту конкретних документів.