Залиття квартири – вина ЖЕК чи сусідів?

1. Залиття квартири – першочергові дії при затопленні
2. Складання акту про залиття – вимоги до оформлення
3. Встановлення причини залиття квартири – основні докази
4. Оцінка збитків від затоплення квартири (висновок експерта)
5. Залиття квартири – встановлення винної особи

1. Що робити у разі залиття квартири – першочергові дії

Першочерговими діями при затопленні квартири мають стати дії спрямовані на мінімізацію заподяних збитків. Отже, в першу чергу потрібно встановити причину затоплення та усунути її. У більшості випадків затоплення відбувається зі стелі, рідше з бокової стіни. 

У разі затоплення квартири в першу чергу необхідно:

• вимкнути світло у тих приміщеннях де відбувається затоплення
• якщо це можливо, прибрати усю побутову техніку та технічні пристрої, на які може потрапити вода
• розмістити вологовбираючі ганчірки чи підставити ємності для збору води.

Такі дії дозволять вам виграти час для того щоб можна було зайнятись питанням усунення причини затоплення. Для того щоб усунути причину затоплення потрібно встановити її причину. Якщо затоплення відбувається у вашій квартирі то це не означає, що воно відбувається з вини вашого сусіда, а тому слід діяти спокійно та з дотриманням наступного алгоритму:

1. Перекрити водопостачання власної квартири. Як правило кран перекриття водопостачання знаходиться біля лічильника води. Це може бути або у вас в квартирі або одразу біля квартири в загальному коридорі (якщо у вас квартира в новобудові);
2. Перекрити водопостачання сусідніх квартир. Для цього потрібно терміново повідомити сусідів з боку яких відбувається залиття про необхідність перекрити воду;
3. Причини затоплення бувають очевидні та неочевидні. До очевидних причин відносяться незакритий водопровідний кран, розірваний з’єднувальний водопровідний шланг, пошкоджена раковина чи унітаз або поламаний змішувач та інші видимі причини. Якщо причина затоплення видима, то її слід зафіксувати. В першу чергу здійсніть фото- або відеозйомку причини затоплення;
4. Якщо причина затоплення неочевидна, то швидше за все винною особою у даній ситуації будете не ви чи ваш сусід, а балансоутримувач будинку (ЖЕК або ОСББ), чи інша організація, яка здійснює обслуговування вашого будинку;
5. Повідомити про факт затоплення організацію, яка здійснює обслуговування будинку (Житлово-експлуатаційна контора, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, управлінська компанія тощо) та скласти відповідний акт.

2. Складання акту про залиття – вимоги до оформлення

Акт про залиття є основним доказом причин залиття квартири, а тому його зміст та форма мають відповідати Правилам утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 і зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 року №927/11207 (надалі — Правила), передбачено, що в разі залиття квартири складається відповідний АКТ (пункт 2.3.6 Правил).

У додатку № 4 до цих Правил зазначено, що факт залиття квартири та його наслідки фіксується актом комісійного обстеження квартири за участю представників організації (підприємства), яка відповідно до укладеної угоди є виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, представників організації (підприємства), яка згідно з укладеною угодою обслуговує внутрішньобудинкові системи опалення та водопостачання, представника власника будинку, будинкового комітету та затверджується начальником організації (підприємства), яка відповідно до укладеної угоди надає послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. 

Присутність зацікавлених осіб від потерпілої сторони та з боку винної є обов’язковою.

Відповідно до роз’яснення Міністерства з питань житлово-комунального господарства України щодо ремонту квартири після залиття (лист від 29.12.2009 р. N 12/20-11-1975) в акті мають бути зазначені такі відомості:

1. дата складення акта (число, місяць, рік);
2. прізвища, ініціали та посади членів комісії;
3. прізвище, ім’я, по батькові власника (наймача, орендаря) квартири, що зазнала шкоди;
4. адреса квартири, поверх, форма власності;
5. характер залиття та його причини;
6. завдана матеріальна шкода (обсяги необхідного ремонту приміщень квартири, перелік пошкоджених унаслідок залиття речей та їхня орієнтовна вартість);
7. висновок комісії щодо встановлення вини особи, що вчинила залиття.

Важливо правильно оформити зазначений акт, тому що неправильне його оформлення призводить до того, що суди визнають цей доказ неналежним і недопустимим (постанова КЦС ВС по справі №2-1974/11 від 21.02.2018 року, постанова КЦС ВС по справі №465/2120/14-ц від 10.05.2018 року)

Зразок правильно оформленого акту про затоплення, де винною особою є  сусід зверху

3. Встановлення причини залиття квартири – основні докази

Фото- та відеофіксація місця витоку (прориву) води під час затоплення

Фотографії та відеозаписи отримані під час затоплення квартири будуть доказами у суді щодо причин затоплення.  Важливо щоб на фото чи відео було відображено не лише наслідки залиття, але й причини, зокрема – тріщина чи розрив у трубі, крані, змішувачі, з’єднувальному шлангу тощо. Чим детальніше буде зафіксовано пошкодження, тим краще.

Покази свідків щодо причин залиття квартири

Покази свідків, які бачили місце витоку чи прориву води, що безпосередньо стало причиною затоплення є одним з основних доказів причин залиття. Свідками затоплення квартири можуть бути представники ОСББ, житлово-експлуатаційної контори чи компанії управителя. Свідками також можуть бути власники чи користувачі квартир пов’язаних із затопленням, які безпосередньо бачили місце витоку води.  Під час судового процесу свідки попереджаються про кримінальну відповідальність за відмову від дачі показань або за дачу завідомо неправдивих показань. Суд враховує покази свідків у сукупності з іншими доказами. 

4. Оцінка збитків від затоплення квартири

Висновок експерта щодо встановлення розміру збитків заподіяних залиттям квартири.

Проводячи оцінку, експерт повинен врахувати всі фактори, які мають вплив на розмір нанесеного збитку. Оцінка збитків, завданих нерухомому майну внаслідок затоплення складає суму завданої шкоди з врахуванням:

• затопленої площі;
• терміну, який пройшов після здійснення останнього ремонту («терміну життя» ремонту);
• вартості та якості оздоблювальних матеріалів затопленого житла;
• поточної вартості будівельних матеріалів і ремонтних робіт.

Документи, необхідні для оцінки збитків після затоплення:

• Правовстановлюючі документи на нерухоме майно;
• Технічний паспорт на нерухоме майно;
• Акт про затоплення (складений представниками ЖЕКу, ОСББ, Управителя будинку та ін.);
• Квитанції, чеки, договори придбання на пошкоджені речі (за наявності);
• Копії паспорта та ІПН для фізичних осіб-власників майна.

Запитання на судову будівельно-технічну експертизу щодо вартості та причин залиття (перелік запитань)

• яка вартість ремонтно-будівельних робіт (розмір завданої матеріальної шкоди), проведення яких необхідно для усунення пошкоджень внаслідок залиття квартири, яке відбулося 07 листопада 2019 року, з урахуванням фізичного зносу від життєдіяльності мешканців цієї квартири до її залиття?
• яка ринкова вартість відновлювального ремонту (будівельно-монтажних робіт, використання будівельних матеріалів), по усуненню наслідків залиття квартири, яке відбулося 07 листопада 2019 року, з врахуванням та без податку на додану вартість?
• яка технічна причина залиття квартири ?
• хто є відповідальним за обслуговування та ремонт (заміну) труб стояку холодного водопостачання, що проходить через квартиру, відповідно до нормативно-правових актів?

Судова будівельно-технічна експертиза щодо причин залиття та розміру заподіяних збитків може проводитись на підставі ухвали суду. Для цього, слід підготовувати та подати до суду клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

Експертизу також можна замовити і самостійно в оціночній компанії або в ліцензованого експерта.

У розпорядження експерта слід надати матеріали цивільної справи та зобов’язати власників (у разі виникнення такої необхідності) надати доступ до квартир для огляду експерту в узгоджені дату та час.

 У будь-якому випадку для встановлення причини залиття квартири експерт повинен виконати такі дії:

• провести особистий огляд пошкодженої квартири та квартири звідки відбулось залиття та встановити причини залиття, або
• провести огляд фото- та відео- матеріалів на яких видно причини залиття, а також оглянути акт про причини залиття, складений належним чином, а також технічну документацію на квартиру 

Інформація Фонду Держмайна України щодо необхідності особистого огляду об’єкта оцінки експертом (оцінювачем)

Пунктом 50 Національного стандарту No 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.03.2003 No 1440 (далі – Національний стандарт No 1), передбачений підготовчий етап до проведення оцінки, під час якого здійснюється
ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка, визначення бази оцінки та подання замовнику істотних умов для укладення договору на проведення оцінки.

Пунктами 50 – 53 Національного стандарту No 1 визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна, зокрема, передбачено необхідність ознайомлення оцінювачем з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки. Також слід зазначити, що пунктом 52 Національного стандарту No 1 визначено, що оцінювач
самостійно здійснює пошук інформаційних джерел за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором на проведення оцінки майна.

Відповідно до пункту 56 Національного стандарту No 1 звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду – відповідні пояснення та
обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно– правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

З огляду на зазначене, ознайомлення з об’єктом оцінки полягає у дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та у особистому огляді оцінювачем об’єкта оцінки. Однак, пункт 56 Національного стандарту No 1 за наявності вихідних даних, істотних
відомостей про об’єкт оцінки, зокрема вихідних даних про його правовий статус, відомостей про склад, технічні та інші характеристики, ознаки зносу, неукомплектованості, пошкодження тощо, зафіксовані у письмовій, електронній формах, у фотоматеріалах, надає право оцінювачу здійснити оцінку об’єкта оцінки без особистого огляду такого об’єкта. У такому випадку оцінювач у своїй заяві зобов’язаний навести у звіті про оцінку відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду.

У разі недостатньої кількості вихідних даних, що може негативно позначиться на об’єктивності оцінок, суб’єкт оціночної діяльності, оцінювач відповідно до статті 29, 30 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» мають право відмовитись від проведення такої оцінки майна.

Порядок проведення оцінки заподіяних під час залиття збитків передбачено Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень.

5. Залиття квартири – хто винен. Встановлення винної особи.

Якщо відбулось залиття квартири, то в першу чергу слід з’ясувати хто у цьому винен.  Для того щоб встановити винного у залиті квартири потрібно:

• встановити місце витоку води;
• встановити відповідального за експлуатацію водопровідної мережі в цьому місці.

Для того щоб встановити відповідальну особу за експлуатацію водопровідної мережі, слід знайти точку розподілу послуг, отже, й відповідальності.

Встановлення точки розподілу послуг з водопостачання та водовідведення

Для того щоб визначити точку розподілу послуг з водопостачання та водовідведення у вашому будинку, слід керуватись Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України “Про затвердження Порядку обслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води” за № 219 від 15.08.2018 року.

Обслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води багатоквартирного будинку (далі – внутрішньобудинкові системи) здійснюється виконавцем та включає комплекс робіт з технічного обслуговування та проведення поточного ремонту внутрішньобудинкових систем від зовнішньої поверхні стіни будинку до точки приєднання житлового (нежитлового) приміщення протягом усього періоду їх експлуатації.

Обслуговування систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води в межах житлового (нежитлового) приміщення від точки приєднання здійснюється його власником (співвласниками).

Як виглядають точки розподілу надання послуг з водопостачання загалом можна побачити на схематичному зображенні нижче.

Поточний ремонт та аварійне обслуговування внутрішньобудинкових систем здійснюють організації з якими укладено договір мешканцями будинку. Внутрішньоквартирні мережі обслуговують самі мешканці квартири.

Механізм обслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води багатоквартирного житлового будинку, забезпечення їх належного функціонування, технічного обслуговування та ремонту з метою надійного та безпечного надання споживачам відповідних комунальних послуг передбачено вказаним вище Порядком.