Інвестиційний договір на будівництво є однією із схем придбання житла у новобудові. Дана схема, на перший погляд дуже проста, але характеризується мінімальним законодавчим регулюванням, внаслідок чого особа-інвестор, що придбаває житло за цією схемою несе значні ризики.
Законодавство щодо інвестиційного договору на будівництво
У ст. 4 Закону України “Про інвестиційну діяльність” визначено, що фінансування будівництва житлового фонду може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування та шляхом емісії цільових облігацій, що тягне за собою передачу об’єкта житлового будівництва.
Фактично, у законі не передбачено такого способу інвестування, як укладення інвестиційного договору на будівництво.
Крім того, проблемою є і те, що ні Цивільний кодекс України, ані Господарський кодекс України не виділяють інвестиційний договір у окремий вид. У зв’язку з цим, у судовій практиці виникають проблеми відокремнення інвестиційного договору від іншого виду договорів, що регулює відносини під час будівництва. Базовим законом, який висуває вимоги до цього договору є Закон України “Про інвестиційну діяльність“.
На підставі інвестиційного договору перехід права власності не відбувається, оскільки особа, що отримує інвестиції не є власником житла, а лише зобов’язується його збудувати, а отже і віджучувати його до завершення будівництва не може. Інвестор стає першим власником житла лише після того, як житло буде здане в експлуатацію.
Проте, при аналізі даного договору, не зайвим буде використати судову практику. Так, згідно постанови Вищого господарського суду України від 01.02.2007 року зазначається, що предметом договору інвестування є зобов’язання інвестора внести кошти, а інша сторона за рахунок цих коштів зобов’язана передати конкретно визначену квартиру.
Фактично, даний договір знаходиться за межами так званого правового поля. Але цей договір не суперечить чинному законодавству, бо відповідає загальним положенням цивільного законодавства.
Враховуючи припис ст. 2 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” об’єктом інвестування вважається квартира 
або приміщення соціально-побутового призначення, яке після здання об’єкта будівництва стає окремим майном.
Також, варто окреслити особливості майна в цьому договорі у розумінні ст. 190 Цивільного кодексу України, де зазначено, що майном вважається окрема річ, їх сукупність, майнові права чи обов’язки. Майновими правами вважаються права учасників цивільних відносин, пов’язані з розпорядженням, користуванням та володінням речима. Майнові права і будуть предметом цього договору.
Аналіз практики укладення інвестиційних договорів свідчить, що предметом таких договорів є майнові права на квартиру. Під ними розуміється вимога передачі квартири після здачі об’єкта будівництва в експлуатацію. Крім того, альтернативним може бути варіант оформлення права власності на квартиру у будинку, що не введений в експлуатацію, як на недобудоваре нерухоме майно, тобто особа буде вважатися власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва (створення майна). Але такий варіант застосовується вкрай рідко.
Ризики при укладенні інвестиційного договору на будівництво
Найбільшою проблемою, яка може виникнути при укладенні інвестиційного договору є банкрутство 
підприємства, що здійснює забудову. У разі такого банкрутства, предметом розгляду вимоги від такого підприємства може бути лише вимога щодо грошового зобов’язання. Отже, ви не зможете вимагати передачі квартири в натурі. Житловий фонд такого забудовника передається до комунальної власності територіальної громади, що передбачено у ст. 42 Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом“.
Але це не єдиний ризик інвестора. Оскільки цей договір знаходиться за межами детальної правової регуляції, то у договорі не надто ретельно описуються обов’язки забудовника. Як правило, єдиним обов’язком виступає передача об’єкта інвестування, тобто квартири, інвестору після введеня будинку в експлуатацію. Не прописується відповідальність за порушення строків, не регулюється контроль за діяльністю забудовника з боку інвестора-покупця квартири.
Головний ризик полягає в тому, що цей договір не гарантує Вам безпеку від “подвійної продажі”. Іншими словами, укладаючи цей договір Ви не маєте жодних гарантій, що майнові права на квартиру вже не продані, або не будуть продані ще раз в майбутньому третім особам.
Разом з тим, серед великої кількості інвестиційних договорів зустрічаються й договори, які в повнішій мірі захищають права інвестора (покупця житла), однак, таких – відверто не велика кількість зараз на ринку.