Ключові аспекти для інвесторів і забудовників

Інвестиційний договір у будівництві – це договір, за яким інвестор фінансує зведення об’єкта нерухомості (житлового комплексу, комерційної будівлі, котеджу тощо) в обмін на право отримати цей об’єкт у власність в майбутньому. Іншими словами, інвестор вкладає кошти в будівництво і після завершення робіт набуває права власності на новозбудоване майно. Такий договір є двосторонньою угодою між забудовником (або іншою особою, що має права на будівельний об’єкт) та інвестором​. В українському законодавстві інвестиції визначаються як всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються у підприємницьку чи іншу діяльність для отримання прибутку або соціального ефекту (ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність»)​. Основним документом, що регулює відносини між інвестором і забудовником, є саме договір (ч.1 ст. 9 цього Закону)​. На практиці досвідчений адвокат у Львові з нерухомості допоможе правильно укласти та перевірити такий договір, аби захистити інтереси клієнта.

Законодавче регулювання інвестиційних договорів

Прямого визначення «інвестиційного договору» в Цивільному кодексі України немає, проте законодавство допускає укладення договорів, не передбачених окремо законом, якщо їх зміст відповідає загальним засадам права (ст. 6 ЦКУ)​. Інвестиційний договір у будівництві за своєю правовою природою є комплексним: він може поєднувати елементи різних договорів (пайової участі, підряду, купівлі-продажу майнових прав тощо) під єдиною назвою «інвестиційний договір». По суті, це різновид договору про інвестування в об’єкт, результатом якого є отримання нерухомості у власність в майбутньому – фактично відкладений договір купівлі-продажу​.

Важливо зазначити, що з 2006 року законодавець запровадив спеціальні механізми фінансування будівництва. З 14 січня 2006 року набули чинності зміни до ст. 4 Закону «Про інвестиційну діяльність», якими встановлено, що фінансування будівництва фізичними та юридичними особами може здійснюватися виключно через цільові механізми – фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ) або шляхом випуску цільових облігацій​. Це означає, що пряме залучення коштів громадян за «інвестиційними договорами» поза вказаними механізмами було фактично заборонено. Договори, укладені до 14.01.2006, залишаються чинними (закон не має зворотної дії)​, а от договори, укладені після цієї дати, є оспорюваними – будь-яка зі сторін має право звернутися до суду з вимогою визнати їх недійсними як такі, що суперечать закону​.

Зверніть увагу: у 2022 році в Україні прийнято новий Закон № 2518-IX, який запровадив реєстрацію прав на об’єкти нерухомості, що будуються. Ці зміни спрямовані на підвищення прозорості та захист прав інвесторів. Відтепер забудовник зобов’язаний зареєструвати кожен об’єкт інвестування (квартиру, нежитлове приміщення тощо) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до залучення коштів інвесторів. Це суттєво знижує ризики подвійного продажу та покращує гарантії інвесторів у будівництві. Отже, сучасне правове поле вимагає від забудовників дотримання визначених процедур фінансування, а від інвесторів – уважності до відповідності договору вимогам закону. Якщо умови інвестиційного договору суперечать імперативним нормам (наприклад, укладений поза дозволеними схемами фінансування), такий договір може бути визнано недійсним на підставі ст. 203 ЦК України​.

Коли та між ким укладається інвестиційний договір

Сторони договору. Інвестиційний договір укладається між інвестором та забудовником (або іншим замовником будівництва, генеральним інвестором тощо)​. Інвестором може виступати фізична особа або компанія, яка бажає вкласти кошти в нерухомість на етапі її створення. Забудовник – це сторона, що здійснює будівництво та володіє правами на земельну ділянку й необхідними дозволами. Наприклад, у м. Львові багато новобудов зводяться із залученням коштів приватних інвесторів; при цьому адвокат по нерухомості часто виступає посередником при укладенні договорів між такими інвесторами та компаніями-забудовниками, щоб упевнитися в законності схеми фінансування.

Момент укладення. Як правило, інвестиційний договір укладається на початкових стадіях будівництва. Забудовнику потрібні кошти для зведення об’єкта, і він пропонує інвесторам фінансувати проект в обмін на майбутні квадратні метри. Це може бути на етапі котловану або початку будівельних робіт, коли готового об’єкта ще не існує. Договір може укладатися і на пізніших стадіях (напряму між девелопером та інвестором, або через посередника – фонд фінансування), але сутність залишається тією самою: інвестор вкладає гроші до завершення будівництва, приймаючи на себе певні ризики.

Ключові умови договору. Щоб інвестиційний договір належним чином захищав інтереси сторін, у ньому обов’язково повинні бути передбачені такі основні положення:

• Предмет інвестиції. Чітко визначається об’єкт будівництва та що саме отримує інвестор. Наприклад, вказується конкретна квартира (поверх, номер, площа) у житловому комплексі або метраж нежитлового приміщення в комерційній будівлі. Предметом можуть бути й майнові права на об’єкт інвестування – тобто право вимагати передачі у власність визначеного приміщення після введення будинку в експлуатацію. Якщо йдеться про пайову участь у великому проекті, предметом може бути частка в будівництві з правом на відповідну частину площ приміщень. Предмет договору має бути максимально конкретизований; нечітке визначення об’єкта інвестування надалі ускладнить захист прав інвестора.

• Ціна договору та порядок розрахунків. Указується сумарна вартість інвестиції (як правило, еквівалент вартості майбутньої квартири чи іншого об’єкта) і графік сплати. Часто передбачаються поетапні платежі: перший внесок при укладенні договору, наступні – за графіком або по досягненню певних етапів будівництва (завершення фундаменту, зведення каркасу тощо). Важливо прописати, у якій валюті здійснюються платежі та чи може змінюватися ціна (наприклад, чи фіксується ціна в гривні, доларі або прив’язується до еквіваленту). Інвестору варто наполягати на фіксації ціни або механізмі її зміни лише за взаємною згодою, щоб убезпечитись від одностороннього підвищення вартості забудовником.

• Строки будівництва та передачі об’єкта. Договір має містити строк, до якого забудовник зобов’язується завершити будівництво і вввести об’єкт в експлуатацію, а також строк передачі інвестору об’єкта інвестування (укладення основного договору купівлі-продажу або підписання акта приймання-передачі квартири). Бажано встановити конкретну дату або період (наприклад, квартал, рік) завершення будівництва. Також варто передбачити можливість відстрочки та її межі (напр., забудовник має право затримати здачу об’єкта не більш ніж на 6 місяців за обставин непереборної сили). Чітко обумовлений строк є суттєвою умовою: у разі його порушення інвестор матиме підстави вимагати сплату неустойки або розірвання договору.

• Права та обов’язки сторін. Інвестор зобов’язується внести інвестиційні кошти в обсязі та строки, визначені договором. Натомість забудовник зобов’язується побудувати об’єкт згідно з проектною документацією, отримати всі необхідні дозволи та сертифікати, а після завершення – передати об’єкт інвестору. В договорі варто прописати право інвестора контролювати хід будівництва (напр., відвідувати будмайданчик чи отримувати звіти про стан робіт). Забудовник повинен гарантувати наявність прав на землю під будівництвом і дозвіл на виконання будівельних робіт – включення цієї гарантії в договір убезпечить інвестора від ситуації, коли будівництво виявиться самочинним. Також важливо визначити, чи може інвестор поступитися своїми правами третім особам (тобто продати свої майнові права іншому інвестору) і на яких умовах.

• Відповідальність та ризики. Договір має передбачати санкції за порушення зобов’язань. Для забудовника – відповідальність за прострочення строків (пені, штрафи за кожен місяць прострочення), за одностороннє внесення змін у проект, за невиконання умов щодо якості будівництва. Для інвестора – наслідки несплати чергових внесків (право забудовника розірвати договір або стягнути пеню). Також варто передбачити, що у випадку істотного порушення забудовником строків або інших умов, інвестор має право вимагати повернення інвестицій та розірвання договору. Окремо обумовлюється, хто несе ризики випадкового знищення чи пошкодження об’єкта до моменту передачі (зазвичай, до передачі ризики лежать на забудовнику).

• Порядок передачі та оформлення права власності. Як саме інвестор стане власником об’єкта після завершення будівництва? Часто інвестиційний договір передбачає, що після введення будинку в експлуатацію сторони укладуть основний договір купівлі-продажу або підпишуть акт прийому-передачі, на підставі якого інвестор оформлює право власності. Необхідно погодити, в який строк після введення в експлуатацію має бути оформлена передача (щоб забудовник не затягував цей процес). Також бажано зазначити, що всі необхідні документи для реєстрації (декларація або сертифікат про готовність об’єкта, техпаспорт тощо) забезпечує забудовник. З огляду на нові вимоги закону № 2518-IX, передача майнових прав інвестору має відбуватися через нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію права власності на новостворений об’єкт.

• Умови розірвання договору. Визначаються підстави, за яких договір може бути достроково припинено. Наприклад, за згодою сторін; в односторонньому порядку інвестором – якщо забудовник суттєво порушує строки чи інші умови; односторонньо забудовником – якщо інвестор не сплачує внески протягом визначеного періоду. Важливо прописати порядок повернення коштів інвестору у разі розірвання: в які строки забудовник повертає раніше отримані інвестиції, чи сплачує якусь неустойку або відсотки. Такі положення забезпечать додатковий захист інвестору на випадок проблем з проектом.

Форма договору. Закон не вимагає нотаріального посвідчення інвестиційного договору (на відміну від купівлі-продажу готової нерухомості). Як наслідок, такі угоди зазвичай укладаються в простій письмовій формі. Водночас сторони можуть добровільно звернутися до нотаріуса – це додасть документу більшої юридичної ваги і унеможливить його підробку. Враховуючи ризики, багато інвесторів воліють, аби їхні договори були оформлені максимально прозоро. Зокрема, за новим законом, договори про передачу майнових прав на майбутні об’єкти підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Тому забудовникам варто бути готовими не тільки підписувати інвестугоди у своїх офісах, а й оформляти угоди в нотаріуса, а інвесторам – наполягати на цьому для більшого захисту.

Основні ризики інвестора при інвестуванні в будівництво

Укладання інвестиційного договору дозволяє інвестору стати першим власником новоствореної нерухомості, часто за ціною нижче ринкової на момент здачі будинку. Однак разом із потенційним прибутком приходять і значні ризики. Нижче проаналізовано ключові ризики, з якими може зіштовхнутися інвестор, та на що слід звернути увагу ще до підписання договору.

• Подвійний продаж об’єкта. Один з найбільших ризиків – це ситуація, коли забудовник продає ту саму квартиру чи об’єкт одразу декільком різним інвесторам. Оскільки інвестиційний договір сам по собі не підлягає державній реєстрації права власності (на відміну від договору купівлі-продажу вже готової квартири), інформація про зобов’язання забудовника перед інвестором не відображається в жодному публічному реєстрі​. Недобросовісний забудовник може цим скористатися, уклавши декілька угод щодо одного й того ж об’єкта. У результаті на одну майбутню квартиру з’являється декілька претендентів-вкладників. Така ситуація, на жаль, не поодинока на практиці, особливо у випадках шахрайських схем. Для інвестора подвійний продаж означає довготривалі судові спори за право власності або повернення коштів. Навіть з прийняттям закону № 2518-IX (який зобов’язує реєструвати кожен об’єкт інвестування за конкретним інвестором), ризик подвійного продажу повністю не зник, якщо забудовник порушує закон. Як убезпечитись: наполягайте, щоб у договорі був зазначений конкретний об’єкт інвестування і його унікальні характеристики; перевіряйте репутацію забудовника на предмет подібних скандалів; за можливості, вимагайте, аби права на майбутню квартиру були зареєстровані належним чином одразу після укладення договору (нотаріальне посвідчення і внесення відомостей про об’єкт та інвестора до реєстру).

• Відсутність необхідних дозволів або прав на землю. Інвестору слід переконатися, що забудовник має всі дозволи на будівництво (містобудівні умови і обмеження, дозвіл або повідомлення про початок робіт, ліцензію генпідрядника тощо) та законні права на земельну ділянку (право власності або довгострокову оренду). Якщо будівництво ведеться без належних документів, об’єкт може бути визнано самочинним. Відповідно до ст. 376 ЦК України самочинне будівництво не створює права власності для забудовника, а може бути знесене за рішенням суду​. Ризик для інвестора очевидний: інвестиційний договір у такому випадку фактично не забезпечить отримання законного права власності, навіть якщо будинок буде зведено. Більше того, договір можуть визнати недійсним через порушення закону (адже фінансування об’єкта без дозволів суперечить публічному порядку). Як убезпечитись: провести ретельну перевірку забудовника – запросити в нього копії документів на землю і дозволу на будівництво, перевірити їх чинність (через реєстр будівельної діяльності або публічні кадастрові карти). Не зайвим буде залучити юриста для аналізу документів. Якщо з документами не все гаразд – краще утриматись від інвестування до усунення проблем.

• Порушення строків будівництва. Зрив термінів здачі об’єкта – дуже поширена проблема. Інвестор фактично кредитує забудовника своїми грошима, розраховуючи отримати квартиру до певної дати. Якщо будівництво затягується, інвестор втрачає потенційний дохід (наприклад, не може здавати квартиру в оренду або зекономити на орендних платежах, якщо купує для себе). Деякі недобросовісні компанії навмисно називають оптимістичні строки, яких не планують дотримуватися, щоб привабити покупців. У договорі можуть бути відсутні дієві санкції за прострочення, тож інвестор опиняється перед фактом багаторазового перенесення строків. Приклад ризику: договір передбачає здачу будинку до 31 грудня цього року, але забудовник безкарно переносить дату спочатку на рік, потім ще на рік, посилаючись на «обставини, що не залежать від нього». Якщо у договорі нечітко виписана відповідальність, інвестор змушений чекати або намагатися розірвати угоду через суд. Як убезпечитись: включити до договору пункт про неустойку (штраф, пеню) за кожен день/місяць прострочення здачі об’єкта. Наявність фінансової відповідальності стимулюватиме забудовника дотримуватися строків або компенсувати затримку. Також варто вивчити історію забудовника: якщо в минулому проекти здавалися із затримками, велика ймовірність повторення ситуації. Інвестору більш безпечно вкладати кошти на пізніших стадіях будівництва, коли готовність об’єкта висока – тоді ризик затримки менший, хоч ціна і буде вищою.

• Банкрутство або фінансова неспроможність забудовника. Найгірший сценарій для інвестора – коли забудовник припиняє будівництво через брак коштів або оголошує себе банкрутом. У такому разі недобудова може «заморозитися» на роки. Інвестори перетворюються на кредиторів компанії-банкрута і змушені брати участь у довготривалих судових процедурах, аби повернути хоч частину вкладених грошей. Часто після банкрутства первинного забудовника добудовувати об’єкт береться інша компанія, але на умовах додаткових доплат від інвесторів. Тобто людям доводиться вдруге платити за те, що вже було оплачене, щоб отримати свої квартири. Ризик банкрутства особливо актуальний на спаді економіки або для невеликих фірм-забудовників. Як убезпечитись: перевірити фінансову репутацію забудовника. Ознаки настороженості: відсутність завершених проектів, занадто агресивна реклама зі знижками, низький статутний капітал компанії, численні борги чи судові провадження проти неї. В нагоді стане аналіз реєстру судових рішень (чи є позови від інших інвесторів, банки про стягнення боргів тощо) та публічних реєстрів (податкові борги). Надійніше інвестувати в проекти відомих девелоперів з портфелем успішно зданих будинків. Також можна передбачити у договорі відкриття ескроу-рахунку або рахунку в банку, з якого кошти перераховуються забудовнику лише при досягненні певних етапів будівництва – це частково захистить гроші у разі банкрутства компанії.

• Недобросовісні умови договору (на користь забудовника). Окрім об’єктивних ризиків (як-то відсутність дозволів чи банкрутство), інвестор може зіткнутися з пастками у самому тексті договору. Наприклад, договори, складені юридичною службою забудовника, інколи містять положення, які суттєво обмежують права інвестора: відсутність чітких зобов’язань щодо строків, право забудовника в односторонньому порядку змінювати планування або збільшувати вартість кв.м. при остаточному розрахунку, відсутність гарантій якості чи площі (наприклад, що фактична площа квартири після обміру БТІ може відрізнятися без будь-якої компенсації). Інша поширена проблема – приховані платежі: у договорі може бути прописано обов’язок інвестора сплатити додатково певні суми на благоустрій, охорону, підключення комунікацій чи інші послуги при отриманні ключів. Ці суми інколи становлять десятки тисяч гривень, і, якщо інвестор неуважно прочитав договір, для нього це стає неприємним сюрпризом. Як убезпечитись: уважно читати текст договору, бажано із залученням незалежного юриста, який спеціалізується на нерухомості. Критично оцінювати кожен пункт: чи не надає він забудовнику можливість маніпулювати умовами? За потреби – вимагати виключення або коригування нечітких чи явно односторонніх положень. Пам’ятайте, що на етапі до підписання договору у інвестора найбільший важіль впливу (кошти ще не вкладені), тож варто використати цей момент для узгодження справедливих умов.

• Недійсність інвестиційного договору. Як згадувалося, законодавство прямо забороняє залучення коштів громадян у житлове будівництво поза визначеними фінансовими механізмами. Якщо забудовник укладає прямий інвестиційний договір, минаючи, скажімо, фонд фінансування будівництва чи випуск облігацій, такий правочин за своєю суттю порушує вимоги закону. Наслідок – договір може бути визнаний недійсним у судовому порядку (ст. 203 ЦК України)​. Причому ініціювати недійсність може як інвестор (наприклад, розчарований довгим простоєм будівництва і бажаючи повернути гроші), так і сам забудовник (наприклад, у разі конфлікту з інвестором або бажаючи розірвати зобов’язання та продати об’єкт дорожче іншому покупцю). Судова практика свідчить, що після 2006 року багато таких договорів були оскаржені. У разі недійсності застосовуються наслідки, передбачені ст. 216 ЦК України: сторони зобов’язані повернути одна одній усе отримане за договором​. Здавалося б, інвестор у такому разі нічого не втрачає – йому повернуть гроші. Але фактично він втрачає найцінніше – час та потенційну вигоду. Адже нерухомість, в яку планувалося інвестувати, за час будівництва зростає в ціні, і через кілька років початкова сума грошей вже не дозволить купити аналогічний об’єкт на ринку. Як зазначають експерти, визнання інвестдоговору недійсним перетворює вкладені інвестором кошти на безвідсотковий кредит для забудовника​: девелопер користувався грішми, а повертає їх без жодної індексації чи компенсації за інфляцію. Таким чином, ризик недійсності договору напряму б’є по інвестору. Як убезпечитись: знову ж – переконатися, що схема інвестування відповідає вимогам закону (через ФФБ, облігації, тощо), або принаймні бути поінформованим про такий ризик. У разі виникнення конфлікту не поспішати самостійно ініціювати недійсність, а спробувати вирішити спір мирно або звернутися за консультацією до юриста, щоб обрати оптимальний спосіб захисту прав.

Судова практика: оскарження та захист прав інвесторів

Оскарження інвестиційних договорів. Українські суди неодноразово розглядали спори, пов’язані з інвестиційними договорами у будівництві. Типова ситуація – інвестор або забудовник через суд вимагає визнати договір недійсним. Підставою, як правило, є невідповідність угоди вимогам закону (згадана схема прямого інвестування всупереч ст.4 Закону «Про інвестиційну діяльність»). Судова практика переважно стає на сторону закону: такі договори визнаються недійсними, попри доводи про «добровільну згоду сторін» чи «відсутність шкоди». Приміром, Верховний Суд у постанові від 18 травня 2023 року чітко вказав, що сам факт недотримання встановленого законом порядку інвестування є достатньою підставою для недійсності договору, і посилання сторін на те, що договір довго не оскаржувався, не можуть бути виправданням для легалізації такої угоди​. Отже, правова позиція наразі така: якщо інвестиційний договір укладено з порушенням імперативних норм, суди схильні його скасовувати, захищаючи публічний порядок понад інтереси конкретних сторін.

Наслідки недійсності. Як зазначалося, при недійсності договору кожна сторона отримує назад своє: інвестору повертаються кошти, забудовнику – право розпорядження нерухомістю. Однак для інвестора це слабка втіха, адже вартість грошей знецінюється. У судовій практиці були спроби інвесторів стягнути з забудовника інфляційні втрати чи проценти за користування коштами у разі недійсності договору, але успіх залежить від обставин. Якщо буде доведено недобросовісність забудовника (скажімо, що він свідомо порушив закон і уклав недійсну угоду), є шанс додатково стягнути збитки. В одному з показових спорів суд визнав, що дії забудовника мали ознаки обману (ст. 230 ЦК України) – він уклав інвестдоговір, знаючи про відсутність дозволів, і таким чином ввів інвестора в оману; договір було визнано недійсним, а забудовника зобов’язано повернути кошти з урахуванням втрат інвестора​. Втім, подібні рішення радше виняток. Здебільшого суд обмежується застосуванням ст.216 ЦКУ – поверненням отриманого, без додаткових санкцій.

Захист прав інвестора у разі проблемного будівництва. Окрім вимоги недійсності, інвестор має й інші способи захисту. Якщо забудовник порушує строки або не виконує свої зобов’язання, а розривати договір недоцільно (оскільки інвестор все ще зацікавлений отримати квартиру), можна звернутися до суду з вимогою про визнання майнових прав на об’єкт інвестування. Це означає, що суд визнає за інвестором право вимагати передачі йому конкретної квартири після завершення будівництва, навіть якщо забудовник зволікає. Верховний Суд виробив позитивну практику для інвесторів у таких випадках. Так, Велика Палата ВС у постанові від 14 вересня 2021 року (справа №359/5719/17) дійшла висновку, що у разі виконання інвестором своїх платіжних зобов’язань і невиконання забудовником умов договору, належним способом захисту прав інвестора є визнання за ним майнових прав на об’єкт інвестування​. Тобто інвестор, повністю сплативши паї, набуває обмежене речове право на майбутню квартиру і може вимагати його визнання. Цю правову позицію підтверджено і в нещодавній постанові Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі №569/5399/20: суд зазначив, що за відсутності введення будинку в експлуатацію та належного виконання забудовником своїх обов’язків, ефективним способом захисту інвестора є судове визнання його майнових прав​. Отримавши на руки рішення суду про визнання майнових прав, інвестор фактично закріплює за собою право власності на об’єкт після завершення будівництва без додаткових рішень (таке рішення є підставою для реєстрації права власності)​. Це значно сильніше захищає інвестора, ніж просто чекати або вимагати повернення коштів.

Приклади з практики. У місті Львові та області були резонансні випадки, коли інвестори через суд домагалися справедливості. Наприклад, у справі щодо скандального довгобуду на вул.XXX (умовна адреса), група інвесторів подала позови про визнання майнових прав на свої квартири, оскільки будинок не вводився в експлуатацію понад 3 роки після обіцяного строку. Суд став на бік інвесторів, визнавши за кожним право на їхні квартири пропорційно сплаченим коштам. В іншому випадку, навпаки, інвестори вимагали розірвання договорів і повернення грошей через відсутність будівельних робіт. Виявилося, що забудовник взагалі не мав дозвільних документів і фактично привласнив кошти. Суд визнав договори недійсними, зобов’язавши повернути інвесторам гроші, а матеріали про можливе шахрайство були скеровані до правоохоронних органів. Ці приклади підкреслюють: судовий захист можливий, але завжди краще попередити проблему, ніж розв’язувати її в суді.

Поради інвесторам та забудовникам для мінімізації ризиків

Для інвесторів (покупців):

1. Перевірка забудовника перед інвестицією. Due diligence девелопера – обов’язковий крок. Зберіть максимум інформації: скільки об’єктів успішно здано, чи є затримки або заморожені проекти, репутація на ринку. Перегляньте відгуки інших інвесторів, новини про компанію. Перевірте компанію через державні реєстри – чи немає судових справ, боргів, арештів майна. Особливо зверніть увагу на право власності чи оренди землі під будівництво та чинний дозвіл на виконання будівельних робіт. Надійний юрист з інвестицій або нерухомості може професійно провести таку перевірку і виявити приховані ризики.

2. Аналізуйте та погоджуйте умови договору. Не варто підписувати типовий договір, запропонований забудовником, не вчитавшись. Кожна дрібниця може мати значення. Залучіть адвоката для аналізу проекту договору – він пояснить юридичні наслідки кожного пункту. За потреби, вимагайте внести правки: наприклад, дописати штрафи за прострочення, вилучити односторонні умови, додати гарантії щодо документів. Пам’ятайте, ви вкладаєте значну суму – ви маєте право наполягати на справедливих умовах. Переговори із забудовником щодо зміни умов – нормальна практика для серйозних інвесторів. Якщо ж представники компанії категорично відмовляються щось змінювати і кажуть «у нас у всіх так», це тривожний сигнал. Серйозні компанії йдуть назустріч обґрунтованим побажанням клієнта.

3. Дотримуйтеся платіжної дисципліни. Після підписання договору інвестор бере на себе зобов’язання вносити кошти у визначені строки. Невиконання цього може дати забудовнику формальний привід розірвати угоду в односторонньому порядку. Тому плануйте свої фінанси так, щоб своєчасно сплачувати внески. Якщо виникають фінансові труднощі – краще заздалегідь попередити забудовника і спробувати домовитися про відтермінування, ніж пропустити платіж без пояснень. Водночас, уникайте переплати наперед (авансу більше, ніж передбачено графіком) без необхідності – тримайте ситуацію збалансованою, аби стимул виконання зобов’язань був обопільним.

4. Фіксуйте всі домовленості письмово. Усі зміни чи додаткові угоди до інвестдоговору повинні мати письмову форму. Якщо забудовник обіцяє «усно» якісь речі (наприклад, додаткові роботи чи конкретні матеріали), вимагайте внести це у договір або додаток до нього. Усні обіцянки юридичної сили не мають. Також всю важливу комунікацію ведіть офіційно (листами, електронною поштою з кваліфікованим підписом, через рекомендовані листи) – це створить доказову базу на випадок спору. Наприклад, якщо ви повідомляєте про зміну адреси чи запити щодо ходу будівництва, робіть це офіційно.

5. Стежте за ходом будівництва. Після інвестування не варто бути пасивним. Регулярно цікавтеся станом будівництва, відвідуйте будмайданчик (якщо це дозволено), вимагайте у забудовника звіти або фото прогресу. Об’єднуйтесь з іншими інвесторами – разом легше отримувати інформацію і чинити тиск у разі проблем. Якщо щось іде не так (довготривала тиша на будмайданчику, зміна підрядників, відхилення від проекту) – реагуйте одразу: пишіть офіційні листи із запитаннями, вимагайте роз’яснень. Активна позиція інвесторів часто змушує забудовника дотримуватись зобов’язань сумлінніше.

6. Готовність захищати свої права. Сподівайтеся на найкраще, але будьте готові до гіршого. Якщо терміни минули, а будинок не здано – не зволікайте звертатися за юридичною допомогою. Можливо, варто направити претензію забудовнику, а далі – звертатися до суду (чи то з вимогою про передачу об’єкта, чи про повернення грошей). Перевірте, чи не закінчився строк позовної давності за вашими вимогами (в загальному випадку 3 роки, але краще діяти швидше). Пам’ятайте, чим раніше ви почнете активно захищатися, тим більше шансів на успіх. У суді посилайтеся на позитивну практику ВС, що захищає права інвесторів – це вагомий аргумент​. І обов’язково залучайте професійного адвоката для ведення справи, адже забудовники зазвичай мають власний юридичний ресурс.

Для забудовників (девелоперів):

1. Дотримуйтесь вимог закону при залученні коштів. Репутація забудовника – один з ключових активів. Не ризикуйте нею, використовуючи сірі схеми фінансування. Якщо закон зобов’язує працювати через ФФБ, облігації чи інші механізми – виконуйте цю вимогу. Після змін 2022 року подбайте про належну реєстрацію кожного об’єкта будівництва та нотаріальне посвідчення угод. Це не лише убезпечить від юридичних проблем (недійсності договорів, штрафів від держави), але й підвищить довіру інвесторів. Інвестори стали більш обізнаними і часто перевіряють законність схеми – якщо ви покажете, що все робиться “біло”, це конкурентна перевага.

2. Забезпечте прозорість та повноту документації. Перед початком продажів переконайтеся, що у вас “чисті” документи: оформлена земля, отримані всі містобудівні умови, експертиза проекту, дозвіл на будівництво. Будьте готові на вимогу надавати інвесторам копії цих документів. Якщо щось із дозвільної документації ще в процесі (наприклад, ліцензія підрядника), чесно повідомляйте про це і пояснюйте терміни отримання. Прозорість на початковому етапі зменшує ризик недовіри та паніки серед інвесторів у майбутньому. Також встановіть зрозумілу структуру фінансування: відкрийте окремий рахунок для коштів цього проекту, ведіть облік пайових внесків, звітуйте, на що вони витрачаються (якщо не публічно, то хоча б внутрішньо для себе – це допоможе і в разі перевірок, і для власного контролю).

3. Складайте справедливі і збалансовані договори. Типовий інвестиційний договір, який ви пропонуєте клієнтам, фактично є “обличчям” вашої компанії в юридичному сенсі. Якщо договір відверто однобокий і “кабальний” для інвестора, це може відлякати грамотних клієнтів або стати причиною майбутніх спорів. Звісно, договір має захищати і ваші інтереси, але намагайтесь знайти баланс. Пропишіть чіткі зобов’язання сторін, реальні строки (з урахуванням запасу на форс-мажор), обґрунтовані санкції (не драконівські, а такі, що стимулюють виконання, – наприклад, симетричні пені за прострочення платежів інвестором і строків забудовником). Не ховайте важливу інформацію дрібним шрифтом або додатками, про які клієнту не кажуть до підписання – така практика підриває довіру. Краще відкрито обговорити всі умови на старті, ніж потім зіштовхнутися з невдоволенням і судами. Добросовісний контракт – запорука менше проблем в майбутньому.

4. Уникайте подвійних продажів та інших шахрайських дій. Це здається очевидним, але на жаль трапляються випадки, коли в гонитві за грошима деякі особи продають одне й те саме помешкання кільком інвесторам. Рано чи пізно правда випливе, і наслідки для забудовника катастрофічні – від кримінальної відповідальності до повної втрати ділової репутації. Те ж стосується і цільового використання коштів: якщо інвестори фінансують конкретний будинок, не можна направляти ці гроші на сторонні проекти. Фінансові махінації можуть призвести до недобудови і судових позовів. Працюйте чесно і прозоро – ринок нерухомості досить тісний, погана слава поширюється швидко.

5. Підтримуйте зв’язок з інвесторами, працюйте на випередження конфліктів. Задоволений інвестор – ваш найкращий маркетинг. Організуйте комунікацію: регулярні новини про хід будівництва (фото-звіти щомісяця), гаряча лінія або менеджер, який відповість на запитання вкладників, зустрічі з інвесторами на майданчику. Якщо виникають затримки чи проблеми – не ховайтеся, а пояснюйте ситуацію, називайте нові реальні строки, пропонуйте компенсації (напр., додаткові опції в квартирі чи знижки на паркомісце в разі затримки). Такий підхід знижує напругу і лояльні клієнти з більшою вірогідністю погодяться почекати, ніж одразу бігти до суду. У разі спорів намагайтеся вирішувати їх шляхом переговорів, медіації. Залучайте юриста для участі в переговорах з особливо невдоволеними інвесторами – часто грамотне юридичне роз’яснення допомагає зняти ескалацію. Пам’ятайте, що судові процеси – це витрати часу і грошей, тому краще запобігти їм, коректно працюючи з клієнтами.

6. Страхуйте ризики та заручіться підтримкою професіоналів. Розгляньте можливість страхування відповідальності перед інвесторами – деякі великі забудовники практикують страхувати об’єкт будівництва або фінансові ризики, що у разі форс-мажору дало б інвесторам додаткові гарантії. Також співпрацюйте з досвідченими юристами та адвокатами у сфері будівництва. Юридичний супровід проекту від початку (відведення землі, отримання дозволів, укладення договорів з підрядниками, підготовка інвестугод) допоможе уникнути помилок, що згодом можуть стати фатальними. Адвокат у Львові, що спеціалізується на нерухомості, з практичним досвідом у будівельних спорах, може надати безцінні поради і для розробки договорів, і для роботи з інвесторами. Краще інвестувати в правову підтримку з самого початку, ніж розгрібати юридичні проблеми перед введенням будинку в експлуатацію.

---

Висновок: Інвестиційний договір на будівництво – потужний інструмент, що дозволяє залучити кошти в розвиток нерухомості і отримати вигоду обом сторонам. Проте він вимагає грамотного юридичного оформлення та усвідомлення ризиків. Потенційним інвесторам життєво необхідно здійснювати перевірку забудовника, уважно читати договір і консультуватися з юристами перед тим, як віддати свої заощадження в будівництво. Забудовникам же варто діяти в правовому полі, бути відкритими та відповідальними перед своїми вкладниками. У разі сумнівів чи складних ситуацій, не зайвим буде звернутися до професійної правової допомоги – залучення компетентного адвоката з питань нерухомості у Львові здатне мінімізувати ризики та запобігти значним втратам. Нехай ваші інвестиції будуть надійно захищені, а будівельні проекти – успішно завершеними!

Джерела і корисні посилання:

• Цивільний кодекс України – ст. 203 (зміст правочину не може суперечити закону), ст. 216 (наслідки недійсності правочину), ст. 331, 376 (право власності на новостворене майно та самочинне будівництво).

• Закон України «Про інвестиційну діяльність» – ст. 1 (визначення інвестицій), ст. 9 (договір як основний документ між суб’єктами інвестдіяльності), ст. 4 (обмеження щодо інвестування в житлове будівництво, в ред. 2006 р.).

• Закон України № 2518-IX від 15.08.2022 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» – запроваджує обов’язкову державну реєстрацію майбутніх об’єктів та нотаріальне посвідчення угод з інвестування. 

• Постанова Верховного Суду від 14.09.2021 (справа №359/5719/17) – Велика Палата ВС щодо визнання майнових прав інвестора на об’єкт будівництва​.

• Постанова Верховного Суду від 21.12.2022 (справа №569/5399/20) – позиція ВС про захист прав інвестора шляхом визнання права вимоги на недобудовану квартиру​. Повний текст рішення доступний в Єдиному реєстрі судових рішень №108262184.

• Практика захисту прав інвесторів: оглядова стаття Instaco (2023) про визнання майнових прав на об’єкт інвестування​; аналітичний матеріал «Асоціації допомоги постраждалим інвесторам» щодо правової природи інвестиційних договорів та їх оскарження; роз’яснення Держфінпослуг (лист №6182/11-11 від 29.06.2006) про інвестування в будівництво через фонди​.

• Корисно для інвесторів: чек-лист перевірки забудовника перед інвестицією, зразок позовної заяви про визнання права власності на об’єкт інвестування – доступні на профільних ресурсах та у адвокатів, що спеціалізуються на нерухомості. За деталями можна звернутися за консультацією до спеціалістів у сфері будівельного права.